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14800元每平,市区第二高毛坯售价诞生!备案价的大门松开了?

2018-11-02 15:22:47            

继前两天放出7个项目的备案后,今天又有3个项目公布了预售备案。


鹭栖湖的备案信息是早晨就公布了,可谓千呼万唤始出来,本次鹭栖湖申报预售的楼盘为237111213141923#共计9194套。申请预售总面积 37805.38 ㎡。

最终的毛坯备案均价洋房均价:10300/平方米。合院均价:14800/平方米。


秀湖印象的备案信息则是在中午时分对外公布,本次秀湖印象申报预售的商品房为 1-5 幢 ,申报预售总面积 34416.61 ㎡;12 幢层数为 10 层、34 幢层数为 11 层、5 幢层数为 22 层、可销售住宅 252 套。

毛坯备案均价为小高层均价 14800 /平方,高层均价 14100 /平方。

均价超过昨天的泓玺台小高层,一跃成为嘉兴均价第二的楼盘,仅次于花语江南


江南国际城的备案信息实在下午3点过后公布的,本次预售楼栋4、10、16号。住宅3幢208套总面积27778.56㎡,毛坯交付日期2021年1月31日。

毛坯备案均价为13300元/平米。


这样的备案价,使得不少人都判断,嘉兴楼盘的备案价大门进一步打开,越来出台项目的毛坯备案价会越来越高!

真的是这样吗?


No.1

东西的巨大差异

橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳。嘉兴东西两项目(秀湖印象鹭栖湖)的毛坯均价差距高达4500/平方,实在是令人有些惊讶。

更为震惊的是,鹭栖湖的楼面价,实际高于秀湖印象

 

鹭栖湖

鹭栖湖是新希望集团与2017522日拿下的住宅项目,当时整体楼面价10038/平方,容积率1.3,规划17幢小高层,15幢合院别墅。

10038/平方的楼面价,最终的售价只有10300/平方,提升了262/平方。可以说,鹭栖湖的小高层,绝对是亏的。没有一家开发商能把建面成本压缩在262/平方以内,更何况还要选上营销、运营等一系列的成本。

 

从本次的预售备案的户型面积上来看,合院别墅的面积段大约为高层的2倍,申领的7幢别墅项目中共有114套住宅,申领的2幢高层楼共有80套住宅。

我们以此为依据大致推算出,如果在后期申领住宅时,备案价不变的情况下,鹭栖湖整个项目的毛坯销售均价大约为12180/平方。

高于其楼面价2142/平方。项目总的压力一定很大,能够收支平衡的完成整个项目的运作就是极佳的操作,稍有不慎,整个项目就会亏本。

 

所以,参考售价仅在楼面价上提升了不足2150/平方的鹭栖湖,谁还敢说备案价的大门越来越松动了呢……

 

秀湖印象

秀湖印象则是佳源集团在今年66日摘得的项目,楼面价9572.5,无配建要求。容积率2.0,规划4幢高层,7幢小高层。

即使是高层的毛坯售价,也在14100/平方,高出楼面价4527.5/平方;小高层方面,毛坯售价更是高出了项目楼面价5227.5/平方。

售价与楼面价之间的巨大差值,使得项目有很大的运作空间。

 

这样一算,备案价的大门好像又打开了?

 

No.2

我们需要这么考虑

嘉兴的住宅市场,一直是存在新房限价的。严格来说,全国涨幅相对猛烈的地方,目前均是存在新房限价的。

但是,嘉兴的住宅市场,新房限价的很奇怪。有心的人应该可以发现,嘉兴的新房市场,秀洲区目前的均价,应该是比较高的,相对受限较少,而另外两个区域,受到的限制就多了许多,湘家荡板块更是被套上了多层“枷锁”。


秀湖金茂府,最高备案价格13700/平方,楼面价6766.7/平方;

卓越泓玺台,最高备案价格14650/平方,楼面价10016.7/平方;

秀湖印象,最高备案价格14800/平方,楼面价9572.5/平方;

差值最低的泓玺台,售价较楼面价提升了4600+/平方。

 

而湘家荡板块,目前在售项目两个。

石榴湘湖湾,最高备案价格8800/平方,楼面价5000/平方;

鹭栖湖,最高小高层备案价格10300/平方,楼面价10038/平方。

差值最低的鹭栖湖,备案价格仅比楼面价高262/平方。

 

国商区板块的数据则是这样的。

卓越珑府,最高备案价格12200/平方,楼面价8030/平方;

中央公园,最高备案价格13000/平方,楼面价8411/平方;

东方禾苑,最高备案价格12700/平方,楼面价8728/平方;

嘉禾金茂府,最高备案价格13650/平方,实际楼面价9454.7/平方(成交楼面价6279.5/平方);

江南国际城,最高备案价格13300/平方,楼面价8566/平方。

差值最低的东方禾苑,备案价格比楼面价高3972/平方。

 

横向对比,我们可以看到,秀洲区上层对于新盘备案价格,是相对比较宽容的(数据对比522土拍之后拿地的项目)。

所以,我们不能通过秀湖印象一个项目的高价格,就判断整个市区的备案价大门已经打开。要知道,当初花语江南16200/平方呢,也没见这么多人紧张……

 

纵向对比,从直观数据来看,我们能够清晰的看到,楼面价从最初的轻易不过13800/平方,到目前在不断的上提,这是事实。

但是主要原因并不是政府放开了对备案价的限制,而是越来越多楼面价更高的项目在不断入市,倘若仍旧放着原来的基准线,那反而是对新盘备案价的不断收紧,愈发限制。

举个例子,已经售罄的佳源·优优中环,今年一月首次备案,住宅均价13700/平方,其楼面价8728/平方,差值在4972/平方。

这比现在的好多项目,备案价差值都大。10个月之后的现在,这一差值并没有拉大,又怎么能说备案价的限制松开了呢?

 

所以,说备案限价的大门在打开,是不准确的。说备案价的红线在上移,是正确的。

 

No.3

关于备案限价

10月中旬,广东省坊间流出将要放开备案限价的消息,随后广告住建委紧急发文辟谣。但这之后,松开新房限价的消息就不绝于耳。

其实,即使是真的松开了备案价限制,对目前的市场,也没什么影响。

 

原因是供需关系和未来预期。大陆的楼市,说白了仍旧是市场经济为主导,供求关系是楼市的指向标(政策面的出台也大多是为了影响供求关系)。

之前的全国大幅牛市,是货币化棚改滋生了大量现金,极大的促进了楼市需求端的力量,导致市场普遍供不应求,于是价格疯狂上涨,二手房受到哄抢,新房迫不得已限价,来维持数据上的平衡,产生一二手房价格倒挂。

也正因为一二手房价格的大幅差距,导致新房买到就是赚到,无论质量如何,开盘即售罄。甚至在开发商收取茶水费、车位绑定、精装溢价等“小聪明”的情况下,仍旧热销。


而现在,货币化棚改受到抑制,市场购房资金减少,需求下降,重新回到卖方市场,二手房价格大幅回落,一手房价格虽然仍旧处于限价中,但是已经不是售罄的行情了。

需求端的下降,使得开发商没有了“动歪脑筋”的空间,一二手房价格的差距在不断缩小,使得一手期房目前“品质不明,交付时间长”的缺点暴露在世人眼前,新房再也不是买到就能赚到的存在了。

 

举个例子,目前在湘家荡板块,就算是备案价能够给到1.6万,又有哪家开发商能够把房子卖出去呢?

 

现在我们需要思考的,是未来会不会有许多楼盘上的让利政策,在备案价的基准线上做到降价。而不是担心备案价会进一步提升,导致市场的再次恐慌。

 

当然,那些热销的,或者备案价格受限太多的楼盘,可能会在现阶段动一些“小聪明”,比如车位的限售方式,或者精装的溢价。

 


 

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