14800元每平，市区第二高毛坯售价诞生！备案价的大门松开了？

继前两天放出7个项目的备案后，今天又有3个项目公布了预售备案。

鹭栖湖的备案信息是早晨就公布了，可谓千呼万唤始出来，本次鹭栖湖申报预售的楼盘为2、3、7、11、12、13、14、19、23#共计9幢194套。申请预售总面积 37805.38 ㎡。

最终的毛坯备案均价洋房均价：10300元/平方米。合院均价：14800元/平方米。

秀湖印象的备案信息则是在中午时分对外公布，本次秀湖印象申报预售的商品房为 1-5 幢 ，申报预售总面积 34416.61 ㎡；1、2 幢层数为 10 层、3、4 幢层数为 11 层、5 幢层数为 22 层、可销售住宅 252 套。

毛坯备案均价为小高层均价 14800 元/平方，高层均价 14100 元/平方。

均价超过昨天的泓玺台小高层，一跃成为嘉兴均价第二的楼盘，仅次于花语江南。

江南国际城的备案信息实在下午3点过后公布的，本次预售楼栋4、10、16号。住宅3幢208套总面积27778.56㎡，毛坯交付日期2021年1月31日。

毛坯备案均价为13300元/平米。

这样的备案价，使得不少人都判断，嘉兴楼盘的备案价大门进一步打开，越来出台项目的毛坯备案价会越来越高！

真的是这样吗？

No.1

东西的巨大差异

橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳。嘉兴东西两项目（秀湖印象和鹭栖湖）的毛坯均价差距高达4500元/平方，实在是令人有些惊讶。

更为震惊的是，鹭栖湖的楼面价，实际高于秀湖印象。

鹭栖湖

鹭栖湖是新希望集团与2017年5月22日拿下的住宅项目，当时整体楼面价10038元/平方，容积率1.3，规划17幢小高层，15幢合院别墅。

10038元/平方的楼面价，最终的售价只有10300元/平方，提升了262元/平方。可以说，鹭栖湖的小高层，绝对是亏的。没有一家开发商能把建面成本压缩在262元/平方以内，更何况还要选上营销、运营等一系列的成本。

从本次的预售备案的户型面积上来看，合院别墅的面积段大约为高层的2倍，申领的7幢别墅项目中共有114套住宅，申领的2幢高层楼共有80套住宅。

我们以此为依据大致推算出，如果在后期申领住宅时，备案价不变的情况下，鹭栖湖整个项目的毛坯销售均价大约为12180元/平方。

高于其楼面价2142元/平方。项目总的压力一定很大，能够收支平衡的完成整个项目的运作就是极佳的操作，稍有不慎，整个项目就会亏本。

所以，参考售价仅在楼面价上提升了不足2150元/平方的鹭栖湖，谁还敢说备案价的大门越来越松动了呢……

秀湖印象

秀湖印象则是佳源集团在今年6月6日摘得的项目，楼面价9572.5，无配建要求。容积率2.0，规划4幢高层，7幢小高层。

即使是高层的毛坯售价，也在14100元/平方，高出楼面价4527.5元/平方；小高层方面，毛坯售价更是高出了项目楼面价5227.5元/平方。

售价与楼面价之间的巨大差值，使得项目有很大的运作空间。

这样一算，备案价的大门好像又打开了？

No.2

我们需要这么考虑

嘉兴的住宅市场，一直是存在新房限价的。严格来说，全国涨幅相对猛烈的地方，目前均是存在新房限价的。

但是，嘉兴的住宅市场，新房限价的很奇怪。有心的人应该可以发现，嘉兴的新房市场，秀洲区目前的均价，应该是比较高的，相对受限较少，而另外两个区域，受到的限制就多了许多，湘家荡板块更是被套上了多层“枷锁”。

秀湖金茂府，最高备案价格13700元/平方，楼面价6766.7元/平方；

卓越泓玺台，最高备案价格14650元/平方，楼面价10016.7元/平方；

秀湖印象，最高备案价格14800元/平方，楼面价9572.5元/平方；

差值最低的泓玺台，售价较楼面价提升了4600+元/平方。

而湘家荡板块，目前在售项目两个。

石榴湘湖湾，最高备案价格8800元/平方，楼面价5000元/平方；

鹭栖湖，最高小高层备案价格10300元/平方，楼面价10038元/平方。

差值最低的鹭栖湖，备案价格仅比楼面价高262元/平方。

国商区板块的数据则是这样的。

卓越珑府，最高备案价格12200元/平方，楼面价8030元/平方；

中央公园，最高备案价格13000元/平方，楼面价8411元/平方；

东方禾苑，最高备案价格12700元/平方，楼面价8728元/平方；

嘉禾金茂府，最高备案价格13650元/平方，实际楼面价9454.7元/平方（成交楼面价6279.5元/平方）；

江南国际城，最高备案价格13300元/平方，楼面价8566元/平方。

差值最低的东方禾苑，备案价格比楼面价高3972元/平方。

横向对比，我们可以看到，秀洲区上层对于新盘备案价格，是相对比较宽容的（数据对比522土拍之后拿地的项目）。

所以，我们不能通过秀湖印象一个项目的高价格，就判断整个市区的备案价大门已经打开。要知道，当初花语江南还16200元/平方呢，也没见这么多人紧张……

而纵向对比，从直观数据来看，我们能够清晰的看到，楼面价从最初的轻易不过13800元/平方，到目前在不断的上提，这是事实。

但是主要原因并不是政府放开了对备案价的限制，而是越来越多楼面价更高的项目在不断入市，倘若仍旧放着原来的基准线，那反而是对新盘备案价的不断收紧，愈发限制。

举个例子，已经售罄的佳源·优优中环，今年一月首次备案，住宅均价13700元/平方，其楼面价8728元/平方，差值在4972元/平方。

这比现在的好多项目，备案价差值都大。10个月之后的现在，这一差值并没有拉大，又怎么能说备案价的限制松开了呢？

所以，说备案限价的大门在打开，是不准确的。说备案价的红线在上移，是正确的。

No.3

关于备案限价

10月中旬，广东省坊间流出将要放开备案限价的消息，随后广告住建委紧急发文辟谣。但这之后，松开新房限价的消息就不绝于耳。

其实，即使是真的松开了备案价限制，对目前的市场，也没什么影响。

原因是供需关系和未来预期。大陆的楼市，说白了仍旧是市场经济为主导，供求关系是楼市的指向标（政策面的出台也大多是为了影响供求关系）。

之前的全国大幅牛市，是货币化棚改滋生了大量现金，极大的促进了楼市需求端的力量，导致市场普遍供不应求，于是价格疯狂上涨，二手房受到哄抢，新房迫不得已限价，来维持数据上的平衡，产生一二手房价格倒挂。

也正因为一二手房价格的大幅差距，导致新房买到就是赚到，无论质量如何，开盘即售罄。甚至在开发商收取茶水费、车位绑定、精装溢价等“小聪明”的情况下，仍旧热销。

而现在，货币化棚改受到抑制，市场购房资金减少，需求下降，重新回到卖方市场，二手房价格大幅回落，一手房价格虽然仍旧处于限价中，但是已经不是售罄的行情了。

需求端的下降，使得开发商没有了“动歪脑筋”的空间，一二手房价格的差距在不断缩小，使得一手期房目前“品质不明，交付时间长”的缺点暴露在世人眼前，新房再也不是买到就能赚到的存在了。

举个例子，目前在湘家荡板块，就算是备案价能够给到1.6万，又有哪家开发商能够把房子卖出去呢？

现在我们需要思考的，是未来会不会有许多楼盘上的让利政策，在备案价的基准线上做到降价。而不是担心备案价会进一步提升，导致市场的再次恐慌。

当然，那些热销的，或者备案价格受限太多的楼盘，可能会在现阶段动一些“小聪明”，比如车位的限售方式，或者精装的溢价。