这个亏本也要卖的项目，比我们想的还要有料，难怪人从众

　　近期嘉兴楼市预售证出证量爆表，各大项目预售证层出不穷，仅11月上旬，就有14张预售证产出。而在这众多的预售证中，不乏各种亮点，其中有一张预售证也是十分抢眼，那就是鹭栖湖。

　　抢眼的原因，自然是鹭栖湖的预售备案价格大大超乎了人们对其的预料。洋房均价10300元/㎡，合院均价14800元/㎡。这样的备案价格，完全可以说是虎躯一震了，因为要知道当时项目的拿地的价格可是10038元/㎡的封顶价。

　　所以这张证出来以后，无论以前是否有关注鹭栖湖的，都一股脑往售楼处赶。11月8日，也就是昨天，这张预售证公示的最后一天，天气阴霾，时有雨，冷风阵阵，怎么看都不是看房的好日子，但是早上九点以后，售楼处的停车场就已经停不下车了。你就能想象是怎样一副趋之若鹜的场景了。

　　人们之所以对这个项目报以如此大的关注，除了价格以外，产品和定位也是大家关心的方面。因为怎么看，这个产品在市场上都是非常独树一帜的，你用稀缺来形容，一点也不为过。

壹

　　关于鹭栖湖这个项目的价值，要再说回湘家荡。

　　湘家荡，想必嘉兴人都非常熟悉了。湘家荡位于嘉兴城区东北方位，距离市中心的南湖约7公里，是嘉兴市区最大的天然湖泊，其水域面积达130公顷，约等于3个南湖的大小。古人有云“仁者乐山，智者乐水”，山与水是中国传统人文精神的内涵延伸。在居住中，山与水也是择居中非常重要的元素。嘉兴遗恨没有山，而水则成其地脉文理的精华。择水而居、临湖而居，自然是再好没有的生活图景。

　　随着城市的开发，湘家荡板块已经成为嘉兴高端墅区的聚集地，也是东部新城可数的绿色宜居板块。近年来，随着沪嘉同城等城市发展战略的不断推进，板块的价值和开发潜力不断提升。

　　作为城市旅游度假生态功能区，湘家荡具备了生态环境优美，离城区近，以及发展潜力大几个优点。单纯从居住属性上来讲，可能是嘉兴市区最宜居的几个地方之一。

　　鹭栖湖正是坐落在湘家荡的西北角，扼守湖北侧的水域入口，在它这个位置，视野没有阻碍，可以看到湘家荡的全貌。而实际上，从规划上可知，这可能也是整个湘家荡环湖区域最后一块临湖住宅开发地块。再往后的地块，离湖的距离越来越远。这就是鹭栖湖这个项目的其中一个稀缺性。

贰

　　另一个要说到的稀缺性，就是它的产品了。鹭栖湖拿地时的容积率是1.3，这个容积率算什么水平，稍微关注下土拍的朋友应该知道，一般嘉兴普通涉宅用地的容积率集中在1.8-2.5之间。1.3这个值，基本已经非常接近别墅的容积率了。但是纯别墅低容积率的地块基本是批不出来的。最后鹭栖湖呈现的方案是合院别墅+叠墅+洋房的组合。这个设计，应该说是非常合理的，这几类产品在嘉兴也都非常有市场。

　　由于洋房区的存在，墅区的实际容积率远低于1.3的平均容积率。换言之，墅区的舒适度是非常贴近纯别的居住体验的。而洋房组团多为5-8层的多层，居住的舒适度也是能够获得足够的保证的。

　　这样的产品组合，在环湘家荡是仅见。因为湘家荡环湖一圈看下来，基本是几百平起步的墅区。别墅在任何时候都是稀缺的产品，但进入门槛高，开发周期长，对普通购房者不友好。临湖的上居之地，本来就应该为更多改善人群打开方便之门。

　　于是鹭栖湖的合院别墅诞生了，其合院别墅主力建面约215-320㎡。这种合院产品，别说在嘉兴，就是在全国也不多见。这个专利型别墅结构有别于传统的联排别墅，为L型，由此才形成了三面围合的院墅。两个L型拼合成T型，不断拼加成组。这种别墅，除了结构创新，在排布上也有别于传统联排别墅东西向的排布。

　　这样做的好处是，扩展了传统联排别墅的面，将群组里的每一套都做成了边套，可以享受到通风性、采光性以及景观面大大增益的效果。简单的说，就是获取了部分独栋别墅才有的效果。

　　其别墅L型的结构，使得采光面分配到每一个房间，并且充分保障了私密性。而这样的结构，也打破了以往联排别墅南庭北院相互割裂的情况，而使得庭院成为一个整体，再加上围墙的围合，使得庭院成为真正的私人领地，更具功能性。

　　几乎在申领预售证的同时，鹭栖湖开放了其样板房。产品的特点，得以从实景样板窥见一斑。

　　最大的惊喜，当然要数进门的大院子。样板房通过影壁墙的隔断，增加了入户的仪式感以及丰富了院子的空间变化。整个庭院的尺度无疑是非常阔绰的。

　　更为重要的是，L型的结构保证了主人家的私密性。在院子里烧烤玩乐纳凉都不用和隔壁邻居尬视尬聊，这大约会是很多排屋业主非常认同的一点。

　　合院别墅的主体结构和一般别墅一样，为地上三层和地下一层。不过从采光面上来说，鹭栖湖的合院别墅明显更为通透。其采光面的窗墙比也非常不错。另外，多露台的运用，使得院墅的观景和休闲功能大大提升。

　　一层卧室设置老人房，采光非常好，出入方便，又直面景观庭院。二层三层为套房设计。

　　其地下室层高为5米，这么大的空间，如何利用，实际上完全看业主的想法。

　　由于L型设计以及保证庭院私密性的缘故，别墅的北侧对开窗做了很大控制。不过实际考虑到部分功能间通风需要，还是想方设法做了开窗，比如在厨房。

　　比如地下室上方的采光。

　　一同推出的还有两套洋房和一套叠墅。户型面积分别为建面约110㎡和135㎡。

　　建面约135㎡的户型格局为4房2厅2卫，南北通透，四开间朝南，样板房设计为客厅书房一体，整体的通透感、开阔感都非常舒服。当然业主如果觉得空间冲撞，也可以隔开来。两个卫生间进深尺度与房间同长，不但可以做到干湿分区，盥洗台盆的尺度可以设的很大。

建面约135㎡户型

　　入户方面有独立电梯厅，而在玄关处，设计了玄关柜（其实可以外置玄关柜），后期可以视需要改成储藏间、衣帽间。

　　建面约110㎡的户型格局为3房2厅2卫，南北通透，标准的朝南三开间格局，主卧套房设计。

建面约110㎡户型

　　还有一套叠墅样板房，其实也有非常多的亮点。由于本次预售房源中不含此类产品，我们不再展开。可以给大家看看其地下室空间的运用。

　　鹭栖湖从拿地始，到领出第一张预售证，差不多有一年半的时间。在这个时间里，这个项目收获了无数人的关注，也有无数人在等待中反复煎熬。今次爆棚的预售证的出炉，对于购房者来说，有了更多的选择空间。但鹭栖湖这一张的出现，则尤为特别，盖因这个价格和人们对其产品定位的心理价格发生了较大偏差。

　　假如原来跟你说差不多要四五百万的房子，末了起步价只有350万起，你是什么感受？会不会有种天上掉馅饼的惊喜？

　　回过来说价格，鹭栖湖的第一张预售证的价格，对应其拿地的楼面价，任谁都看得出这是要亏本的。亏本肯定不是开发商的本意，对于一个有志于改善的项目来说，一个合理的价格才能保证项目的有序进行。但开发商磨了很久还是拿了，说明行情的影响还是很深刻的。

　　这样的价格能保证品质吗？这大约是一些看过的朋友的忧虑。实际上这种忧虑大约还是不用的。因为从目前嘉兴的预售价格来看，后期能够逐步把价格慢慢往上走，开发商必然也需要寻找某种平衡。但是对于首开的房源来说，确实赚头是木有的。