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这个亏本也要卖的项目,比我们想的还要有料,难怪人从众

来源:嘉论房产网  2018-11-09 17:31:26            

  近期嘉兴楼市预售证出证量爆表,各大项目预售证层出不穷,仅11月上旬,就有14张预售证产出。而在这众多的预售证中,不乏各种亮点,其中有一张预售证也是十分抢眼,那就是鹭栖湖

  抢眼的原因,自然是鹭栖湖的预售备案价格大大超乎了人们对其的预料。洋房均价10300元/㎡,合院均价14800元/㎡。这样的备案价格,完全可以说是虎躯一震了,因为要知道当时项目的拿地的价格可是10038元/㎡的封顶价。

  所以这张证出来以后,无论以前是否有关注鹭栖湖的,都一股脑往售楼处赶。11月8日,也就是昨天,这张预售证公示的最后一天,天气阴霾,时有雨,冷风阵阵,怎么看都不是看房的好日子,但是早上九点以后,售楼处的停车场就已经停不下车了。你就能想象是怎样一副趋之若鹜的场景了。

  人们之所以对这个项目报以如此大的关注,除了价格以外,产品和定位也是大家关心的方面。因为怎么看,这个产品在市场上都是非常独树一帜的,你用稀缺来形容,一点也不为过。


  关于鹭栖湖这个项目的价值,要再说回湘家荡。

  湘家荡,想必嘉兴人都非常熟悉了。湘家荡位于嘉兴城区东北方位,距离市中心的南湖约7公里,是嘉兴市区最大的天然湖泊,其水域面积达130公顷,约等于3个南湖的大小。古人有云“仁者乐山,智者乐水”,山与水是中国传统人文精神的内涵延伸。在居住中,山与水也是择居中非常重要的元素。嘉兴遗恨没有山,而水则成其地脉文理的精华。择水而居、临湖而居,自然是再好没有的生活图景。

  随着城市的开发,湘家荡板块已经成为嘉兴高端墅区的聚集地,也是东部新城可数的绿色宜居板块。近年来,随着沪嘉同城等城市发展战略的不断推进,板块的价值和开发潜力不断提升。

  作为城市旅游度假生态功能区,湘家荡具备了生态环境优美,离城区近,以及发展潜力大几个优点。单纯从居住属性上来讲,可能是嘉兴市区最宜居的几个地方之一。

  鹭栖湖正是坐落在湘家荡的西北角,扼守湖北侧的水域入口,在它这个位置,视野没有阻碍,可以看到湘家荡的全貌。而实际上,从规划上可知,这可能也是整个湘家荡环湖区域最后一块临湖住宅开发地块。再往后的地块,离湖的距离越来越远。这就是鹭栖湖这个项目的其中一个稀缺性。


  另一个要说到的稀缺性,就是它的产品了。鹭栖湖拿地时的容积率是1.3,这个容积率算什么水平,稍微关注下土拍的朋友应该知道,一般嘉兴普通涉宅用地的容积率集中在1.8-2.5之间。1.3这个值,基本已经非常接近别墅的容积率了。但是纯别墅低容积率的地块基本是批不出来的。最后鹭栖湖呈现的方案是合院别墅+叠墅+洋房的组合。这个设计,应该说是非常合理的,这几类产品在嘉兴也都非常有市场。

  由于洋房区的存在,墅区的实际容积率远低于1.3的平均容积率。换言之,墅区的舒适度是非常贴近纯别的居住体验的。而洋房组团多为5-8层的多层,居住的舒适度也是能够获得足够的保证的。

  这样的产品组合,在环湘家荡是仅见。因为湘家荡环湖一圈看下来,基本是几百平起步的墅区。别墅在任何时候都是稀缺的产品,但进入门槛高,开发周期长,对普通购房者不友好。临湖的上居之地,本来就应该为更多改善人群打开方便之门。

  于是鹭栖湖的合院别墅诞生了,其合院别墅主力建面约215-320㎡。这种合院产品,别说在嘉兴,就是在全国也不多见。这个专利型别墅结构有别于传统的联排别墅,为L型,由此才形成了三面围合的院墅。两个L型拼合成T型,不断拼加成组。这种别墅,除了结构创新,在排布上也有别于传统联排别墅东西向的排布。

  这样做的好处是,扩展了传统联排别墅的面,将群组里的每一套都做成了边套,可以享受到通风性、采光性以及景观面大大增益的效果。简单的说,就是获取了部分独栋别墅才有的效果。

  其别墅L型的结构,使得采光面分配到每一个房间,并且充分保障了私密性。而这样的结构,也打破了以往联排别墅南庭北院相互割裂的情况,而使得庭院成为一个整体,再加上围墙的围合,使得庭院成为真正的私人领地,更具功能性。

  几乎在申领预售证的同时,鹭栖湖开放了其样板房。产品的特点,得以从实景样板窥见一斑。

  最大的惊喜,当然要数进门的大院子。样板房通过影壁墙的隔断,增加了入户的仪式感以及丰富了院子的空间变化。整个庭院的尺度无疑是非常阔绰的。

  更为重要的是,L型的结构保证了主人家的私密性。在院子里烧烤玩乐纳凉都不用和隔壁邻居尬视尬聊,这大约会是很多排屋业主非常认同的一点。

  合院别墅的主体结构和一般别墅一样,为地上三层和地下一层。不过从采光面上来说,鹭栖湖的合院别墅明显更为通透。其采光面的窗墙比也非常不错。另外,多露台的运用,使得院墅的观景和休闲功能大大提升。

  一层卧室设置老人房,采光非常好,出入方便,又直面景观庭院。二层三层为套房设计。

  其地下室层高为5米,这么大的空间,如何利用,实际上完全看业主的想法。

  由于L型设计以及保证庭院私密性的缘故,别墅的北侧对开窗做了很大控制。不过实际考虑到部分功能间通风需要,还是想方设法做了开窗,比如在厨房。

  比如地下室上方的采光。

  一同推出的还有两套洋房和一套叠墅。户型面积分别为建面约110㎡和135㎡。

  建面约135㎡的户型格局为4房2厅2卫,南北通透,四开间朝南,样板房设计为客厅书房一体,整体的通透感、开阔感都非常舒服。当然业主如果觉得空间冲撞,也可以隔开来。两个卫生间进深尺度与房间同长,不但可以做到干湿分区,盥洗台盆的尺度可以设的很大。

建面约135㎡户型

  入户方面有独立电梯厅,而在玄关处,设计了玄关柜(其实可以外置玄关柜),后期可以视需要改成储藏间、衣帽间。

  建面约110㎡的户型格局为3房2厅2卫,南北通透,标准的朝南三开间格局,主卧套房设计。

建面约110㎡户型

  还有一套叠墅样板房,其实也有非常多的亮点。由于本次预售房源中不含此类产品,我们不再展开。可以给大家看看其地下室空间的运用。

  鹭栖湖从拿地始,到领出第一张预售证,差不多有一年半的时间。在这个时间里,这个项目收获了无数人的关注,也有无数人在等待中反复煎熬。今次爆棚的预售证的出炉,对于购房者来说,有了更多的选择空间。但鹭栖湖这一张的出现,则尤为特别,盖因这个价格和人们对其产品定位的心理价格发生了较大偏差。

  假如原来跟你说差不多要四五百万的房子,末了起步价只有350万起,你是什么感受?会不会有种天上掉馅饼的惊喜?

  回过来说价格,鹭栖湖的第一张预售证的价格,对应其拿地的楼面价,任谁都看得出这是要亏本的。亏本肯定不是开发商的本意,对于一个有志于改善的项目来说,一个合理的价格才能保证项目的有序进行。但开发商磨了很久还是拿了,说明行情的影响还是很深刻的。

  这样的价格能保证品质吗?这大约是一些看过的朋友的忧虑。实际上这种忧虑大约还是不用的。因为从目前嘉兴的预售价格来看,后期能够逐步把价格慢慢往上走,开发商必然也需要寻找某种平衡。但是对于首开的房源来说,确实赚头是木有的。


 

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