秀湖、城南、南湖新区，谁才是嘉兴顶尖板块

　　在此前的文章中我们曾统计过，嘉兴市区（不含乡镇）目前在售、待售及待开发项目有40个左右。这40个项目广泛散布于市区各大板块，新项目的层出不穷，也在重构着板块的楼市版图。本次我们就市区板块进行浅析，以便购房者能对嘉兴各板块现状有个更全面的认识。

　　由于板块较多，篇幅较长，本篇我们选择秀洲、经开、南湖三区的顶尖板块做介绍。

　　秀湖板块

　　目前在售、待售、待启项目总数达到7个。在售项目为：秀湖金茂府、卓越鸿玺台、秀湖印象。待售项目为中粮祥云。有2宗地在9月21日的土拍中被嘉兴秀湖投资发展有限公司摘得，可以视作政府托底，目前动向未明，大概率开始运作时间可能要到2019年下半年以后。

秀湖板块

　　另外剩余的芳华苑项目比较特殊，这块地出让时为商务、住宅用地，要求居住用地面积占比不大于30%，拿地企业为五芳斋。芳华苑用地面积13004㎡，总建面46810㎡，由2幢11层高的小高层和2幢24层的高层组成。目前项目已在启动。

　　加上芳华苑，秀湖周边可售状态的项目达到5个，其中秀湖金茂府、鸿玺台、秀湖印象已经短兵相接，静待中粮祥云加入战局。由于这几个项目基本都是围绕秀湖而建，所以地貌上的差异并不大，无非是谁离秀湖更近，谁看秀湖的角度更好而已。

　　目前在售待售项目均是毛坯销售，产品差异化较小、面积段接近，近似同质化竞争，不过据称秀湖金茂府二期可能会上绿金黑科技，不知届时市场接受度如何。

　　板块点评：

　　秀湖板块是秀洲新区的主力开发板块，目前秀洲新区剩余的开发用地主要集中在秀湖附近。从秀湖附近几个项目的定位来说，运营者很希望把这里打造成高端住宅聚集地，除了泓玺台有部分刚需房源外，基本上都是刚改或纯改善类定位。

　　但是支撑板块高度最重要的秀湖，到目前为止可能不太尽如人意，其开发能级稍显普通，而原计划于年中开放的开启时间也一拖再拖（据称部分已开放）。另外秀湖周边的公共配套跟进速度总体过慢。

　　秀湖板块最大的症结在于，其位置不在城市主流开发方向，目前嘉兴城市开发的主流方向为东南，给西侧、北侧可调用的资源明显偏少。秀湖板块的区位有点要沦落到城市外围的尴尬。

　　所以秀湖板块的定位我们可以看到，不是作为城市的核心区来打造，而是以宜居、生态、以及城市功能区来定位。秀湖的打造，某种程度上就是为了增加区域开发的卖点和筹码。不过随着高架及射线建设的临近，可以缓解秀湖板块偏离城市核心的尴尬。

　　该区域购房的要素就是宜居、居住。

　　城南板块

　　目前在售、待售、待启项目总数为4个。在售项目为璟颐湾和尚宸。待售项目为城南印象。待启项目为香港兴业近长水路项目。由于香港兴业近长水路项目地块面积不大，且大概率做大面积改善项目，转化成房源供应量会十分有限。所以目前及未来城南的供应主要集中在尚宸、璟颐湾和城南印象三盘。

城南板块姚家荡局部

　　在售的项目中尚宸和璟颐湾定位都是改善盘，且都是带装修，加上车位，实际售价已经摸上两万的门槛，加上主城南的花语江南，这个区域目前是嘉兴新房价格的高地。

　　城南的核心开发阵容为香港兴业、紫元、万科、佳源，由于紫元的退出，就变成了剩下三者的天下。其中香港兴业凭借口碑打出名头，但其销售节奏非常迷离。万科接手尚宸后靠精装成功将价格做上两万，但随着行情的转变，也难以一招鲜吃遍天。剩下的城南印象处境比较微妙，以地价来说他是王，但是行情转向之后，价格却要考虑市场接受度。

　　板块点评：

　　城南是经开区政府的驻地，是经开的核心板块之一，前期开发主要由老城区改造而得，目前的开发主要是围绕姚家荡展开的纵深开发。但从开发效果来看，以姚家荡为核心的城市新核心远未形成，跟秀湖一样存在社会公共服务配套跟不上的情况。另外就是优质公办教学资源极其匮乏，这大概也是经开最大的软肋。

　　城南由于离主城区近，所以占据地利，同时区位认同度较高，这是它的优势。城南还有纵深的开发腹地，长水路以南片区有着较大的开发空间。但同时城南也有其隐忧，即它的纵深方向并不是城市主流的开发方向，虽然也在城市之南，但城南由长水塘分隔，偏向西南。在南向上，还有一个国际商务区，得位更正。目前经开和国商合署，资源更多倾向国商。城南未来的出路尚在嘉兴机场和空港物流的开发。

　　该区域的购房要素是改善、区位。

　　南湖新区

　　目前可售的项目有翰林兰庭二期和龙润壹城二期。此二盘神隐久矣。龙润壹城一期曾于2017年底进行过销售。而翰林兰庭二期则自始至终没露过脸。坊间一度盛传翰林兰庭二期会于年前销售，但目前又没了下文。翰林二期已接近准现房状态，目前迟迟不售，大约是价格方面不甚满意，有一定可能会以现房销售。

南湖新区

　　此二盘之后，南湖新区还有零星的宅地可进行供应，但出让时间不详。

　　板块点评：

　　南湖新区随着可售住宅项目的减少和宅地供应的见底，基本上已快退出购房者的视线。作为南湖区花了十年重点打造的核心板块，其建设水平之高、效果之佳，环顾嘉兴不做第二人想。加之板块配套优越，也成为购房者，特别是对学区需求购房者的首选。

　　南湖新区已经进入开发尾声，目前开发的地块主要集中在商业、办公楼宇。该区域也是目前嘉兴二手房价格梯队中的第一阵营。新房方面购买难度的系数还是蛮大的，而由于仅有供应的两个项目开售时间未知，比起房款，更需要耐心。

　　该区域的购房要素是成熟配套、优质学校。

　　总体来看，此三个板块分别是秀洲、经开、南湖的顶尖板块，各有特点，也适合不同的购房人群。比如秀湖板块虽然不在城市开发的重心方向上，但其地缘接近新塍、王江泾，比较容易获得此两地人群的心理亲近。嘉论房产网将于本周日（11月25日）组织看房团，带看秀湖印象、东方禾苑、白鹤郡、格兰上郡四盘，随行途中也会对目前楼市、板块形势做点评，欢迎广大网友报名参与。