利好不断，楼市行情有望重新抬头？

　　上周楼市出现了不少热点，这些热点放在以往，单一都可以称霸好几天的新闻头条了。而现在混杂在一起接连出现，颇有种“山雨欲来风满楼”的意味，楼市这是要憋大招哪？

　　全国首套房贷利率连续两月下调

　　融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落；但同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%，上升了4.24%。

　　报告显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

　　除了一套房贷款利率下调外，二套房也呈现下降趋势，1月份，全国二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2个基点，环比下降0.33%，已连续3个月出现回落。

　　点评：去年有买房经历或者准备买房的朋友可能对贷款这事印象会很深刻，利率上浮那可不是一般的大，而且是蹭蹭蹭的上浮，首套房上浮20%甚至更高那是普遍操作。对于购房的朋友来说，除了上涨的房价外，上浮的利率也是他们买房路上的一只拦路虎。

　　利率的上浮对抑制彼时过快上涨的房价起到了一定的积极作用，其后经过一系列变化，楼市上涨的势头终于止住。但上浮的利率依然给购房者带来了巨大的压力。

　　对于此番房贷利率下调，有专家认为，“应该理解为是商业行为，而不是政策调整”?。

　　“部分一二线城市房贷利率松动，多少也是为了配合近期的新推盘项目。近期广深等地区推盘规模很大，若是银行贷款政策不配合，那么推盘再多意义也不大。此外房企融资也出现放松，对于销售的预期也是看好的，这也利好房地产市场各类配套政策跟进，尤其是按揭贷款的政策。”

　　如果按着这个思路理解，那么房贷的调整，对提振市场交易的效应会加大。

　　从嘉兴本地来看，确实已经有个别银行开始松动房贷利率，在原来上浮20%的基础上进行了小幅的下调。

　　放开户籍限制，“都市圈”时代来临

　　21日，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中明确提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。意见还指出，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。同时，要打造轨道上的都市圈，实现公共服务的一体化，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

　　点评：该文件是对培育现代化都市圈的指导，其涉及的核心有两个，其一即都市圈，其二则是放开落户限制。

　　都市圈是城市发展到一定阶段的产物。是基于中心城市辐射而来、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，同城化是成熟形态。无论是轨道交通还是公共服务，乃至更为至关重要的行政户籍，都将打破藩篱，实现均等化发展。典型的案例有广佛都市圈，基本已经实现同城化。

　　在都市圈之上还有城市群，而城市群和海洋经济结合则又出现了大湾区。在此前出炉的粤港澳大湾区规划，正是城市群高阶形态的设计规划。在粤港澳大湾区中还存在着多个都市圈。

　　为什么要发展都市圈，是因为都市圈对促进区域一体化具有重要作用，其目的就在于以中心城市带动邻近区域，打造区域增长的新极点。

　　那么，全中国有多少都市圈呢？这个还真不好统计。

　　都市圈的下级形态和上级形态所对应的中心城市和城市群，有非常清晰的划分。但是都市圈的划定不那么严格，很多都市圈会存在你中有我我中有你的情况。有人估算，我国至少能产生30个以上的都市圈。

　　就在上周末浙江省发文称要建设“世界级”大都市区，重点建设杭宁金温四大都市圈。根据相关规划，据称嘉兴分别“进入”了杭州都市圈和上海大都市圈。两大都市圈夹击下，嘉兴好像前途无量。

　　而另一个重点就是放宽都市圈城市（除大城市）的落户限制，甚至要实现户籍准入年限同城化积累互认。目前对于人口流动，落户是最大的拦路虎。城市级别越高，户口的价值也越高。大城市有着严格的人口红线，北上广深概莫能外，但是城市发展不能没有人，特别对于城市集群化发展，需要大量人口进入，大城市关门了，但这些人不能让他们流失了，那去哪里呢？去周边城市！

　　如此，人口得以保留，而小弟们也会跟着大哥更乐呵。为此就需要解决的是，人口落户问题。意见的建设性非常值得推崇，尤其户籍准入年限同城化累积互认，是一个互惠互利的操作，对于激活本地的楼市有着重要作用。当然现阶段只是指导性意见，如何实施，打破藩篱将是关键。从操作层面上来看，短期内是很难实现的，真正的利好释放需要各地政府的精诚合作。

　　“今后买房按套内面积交易”被过度解读

　　上周末影响最大的另一个楼市事件，大概就是住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》，由此引起了轩然大波，各类解读甚嚣尘上，网上甚至流传出“公摊面积将取消”等说法。由于买房交易中房屋面积的认定是购房者非常直接的一个痛点，所以也不难理解各方的关注。

　　目前在国内，除了重庆以外，各个地方在房产交易时普遍是按照建筑面积计价。建筑面积的构成是这样的：套内建筑面积+分摊的公共部位面积。而套内建筑面积，则是由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。也就是说，人们买的一套房子，真正能使用到的只有房屋套内使用面积。

　　这也是为什么买的100㎡，用的只有70㎡。人们看户型图，往往看的是假象，有很大一部分钱花在“看不见”的公摊上。

　　点评：这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”简单说，设计规范文件无权越界染指销售管理文件。

　　专家认为，目前《住宅项目规范（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如房价统计制度要调整，不然数据就会出现大涨不可比。税收制度要变，如果按照新口径计算，普通和非普的认定标准需要调整。一些按照建筑面积计算的费用也需要调整。而政策的落地或也涉及到多个部门，包括住建部、统计局、税务局等。

　　如果调整，费时需要多久呢？以香港为例，花了整整5年。香港一个弹丸之地，还花了5年之久，而如果全国进行推广，其所要理清的事情之多，处理的利益之复杂，难以想象。恐怕要花数倍乃至数十倍的时间才有可能实现。

　　所以该意见稿，对于目前的楼市，影响基本是没有的。正如有媒体所言，该意见稿意在释放一个鲜明的信号，即“民有所呼，政有所应”。