楼市渐回暖 价格在往上涨？

　　3月的首批预售证终于出炉了。申领预售证的有三家，分别是金地·风华剑桥、东菱万科宝石公馆和大发·融悦东方。其中融悦东方是首次领证。简单来看下各张预售证的情况。

　　金地·风华剑桥

　　本次预售为风雅熹园2#、9#、10#楼，共三幢住宅200套，申请预售总面积21812.54㎡。住宅毛坯均价13800元/㎡。

　　东菱万科宝石公馆

　　本次申报幢号是1#-6#、11#、15#-17#、19#、26#、32#，住宅共13幢27套，申报预售建筑总面积 10650.71 ㎡。别墅均价27100元/㎡。

　　大发·融悦东方

　　本次申报预售的商品房为第1次，共计3 幢，其幢号为 1#、2＃、5＃，住宅共212套，申报预售建筑总面积 21794.86 ㎡。住宅毛坯11650元/㎡。

　　纵观这3张预售证，虽然板块不一样，产品也不一样，但还是有一些共性的。其中一个特点就是，预售备案价格有所上升。

　　东菱万科宝石公馆此次拿到的预售价格为27100元/㎡，这对比其在去年11月底申领的预售证价格25500元/㎡，价格陡然上升了一大截，上升幅度为1600元/㎡。这是近来的预售证价格变化中幅度上升最大的一次。该张预售证出炉后，再次刷新了嘉兴房价的屋顶。

　　不过由于该项目为非普通住宅，所以其价格对普通住宅并没有参考意义。其预售备案价格的上升也并不能就此说明嘉兴房价在上涨了。

　　真正有参考意义的是另外两张预售证。风华剑桥是第二次申领预售证，对比其第一张的价格，小幅上升了100元/㎡。正常套路。

　　这一张还看不出什么，因为基本操作是越往后的预售证都会有小幅调升。

　　大发是首次申领，价格为11650元/㎡，可以拿祥云府来做参考。祥云府最新的预售证在去年12月，价格为11300元/㎡。从两者拿地楼面价比较，祥云府高出融悦东方近600元/㎡。楼面价高，但拿证的价格反而不如，祥云府哭晕在厕所。

　　其实纵观近几个月来的拿证情况，一个很明显的变化是，预售价格比一年前，半年前已经放松了一些。今年拿到预售证的项目，除了大发以外，价格基本没有低于13000元/㎡的。

　　从整个预售证变化趋势来看，是持续上升的。

　　不过购房者先不用慌。

　　这个上升，跟我们常规意义上的房价上涨还是不一样的。

　　预售证价格的上升，其实是一种回归市场的表现。我们都知道，经历了2016年楼市暴热的洗礼后，2017年，各类花样繁多的调控成为了各地楼市的主角。调控本身就是一把双刃剑，虽然达到了“稳”的作用，但也随之带来了各种副作用。随着调控达成了基本目标，一些“非常手段”也需要回复到正常状态。预售价格的逐步放松，就是这种调整的其中一个表现。

　　在预售价格严控的时候，这个价格和真实的价格是有一定的偏差的。比如在实际销售过程中，尽管房价被限制住了，但开发商也不能赔本或者不赚钱吧，那么就把房价转移到了其他的部分中，比如车位等。车位价格和车位价值间的巨大落差，也屡遭诟病。

　　现在这个动作实际上就是为了让价格向市场看齐。这也是现在为什么很多开发商愿意在车位的价格上进行让步的重要原因。房价逐步回归到正常的水准线，那么车位也可以回到正常的价格水准上。

　　所以预售价格的逐步上升，并不是房价涨价的表现。虽然批给开发商的价格一次比一次高，但开发商对车位价格的松动，或者在实际销售时予以一定的购房优惠，两相比较，一套房子总价的变化并不是很大。

　　最后回到楼市，已经有不少人表示楼市有回暖的迹象。包括售楼处到访量在上升，以及成交也在逐渐增多。有不少朋友也开始咨询关于买房的问题。这种变化，对比年前楼市的冷淡已经不可同日而语。另外，市区部分热门楼盘，对于购房方面的一些优惠相比之下也收紧了不少。

　　从最近嘉善以及杭州等周边城市的土拍市场来看，这种回暖的表现也是比较明显的。当然，这种升温和2016年的区域性传导乃至集体过热还是不同的。在经历了上一轮楼市大热后，短期内造就一个楼市大牛市的环境并不可靠，最为关键的，国家对于楼市调控的基本方向并没有发生变化。

　　2019年更该注意的是城市的机会。今年现代化都市圈培育发展被作为一个重点方向作为推进，不同的城市发展将迎来完全不同的机遇和命运。关注城市的基本面和发展前景，可以作为对一个城市楼市判断的重要参考。