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溢价25.2%,成交楼面价5094.9元/㎡,南投置业摘得嘉兴学院旁宅地

来源:嘉论房产网  2019-04-10 16:19:54            
在经历总共12轮报价后,2019南-05号以单价15030元/㎡,总价25653万元,折合楼面价5094.9元/㎡,溢价25.2%,被嘉兴市南投置业有限公司摘得。

  【土拍成交】

  在经历总共12轮报价后,2019南-05号以单价15030元/㎡,总价25653万元,折合楼面价5094.9元/㎡,溢价25.2%,被嘉兴市南投置业有限公司摘得。

  【土拍竞价阶段】

  第1轮报价15000元/㎡,比挂牌报价提价150元/㎡,溢价率来到25%,楼面价5084.75元/㎡。

  【挂牌阶段报价】  

  4月9日11:58:28产生了第一轮报价,该报价直接从12000元/㎡的起拍价跳价到14250元/㎡,溢价率达到18.8%。

  第二轮报价产生在4月10日15:25:05,在第一轮报价的基础上加价了5元/㎡。

  第三轮报价产生在4月10日15:43:05,报价14400元/㎡,距离第二轮报价仅过去8分钟,加价幅度达到145元/㎡,此时溢价率已达20%,折合楼面价4881.4元/㎡。

  截止4月11日开拍前,又产生了2轮报价,第5轮报价14850元/㎡,溢价率达到23.8%。

  今次该地块各参拍单位在挂牌报价阶段还是很爽气的,直接跳开了底价报价,以及5块5块的加价幅度,23.8%的溢价率已经不小了。由此产生的结果是,该地块已不会流拍,也不会底价成交。由于该地块涉及开发条件复杂,开发的空间不大,主要承担部分的政府拆迁安置需求。

  地块信息

  地块编号:2019南-05号

  地块位置:嘉兴市南湖区新兴街道,东至牛桥港,南至文昌路,西至中环西路,北至新桥港;

  出让面积:17068.13平方米;

  土地用途:住宅用地;

  规划容积率:≥1.8,≤2.95;

  规划建筑密度:≤30%;

  绿地率:≥30% ;

  建筑限高:90米,同时满足机场限高要求;


  另外该宗地块附加出让条件:

  ①该地块为带方案及“竞价+竞配建”方式挂牌出让;

  ②地块内的部分商品住宅须无偿移交嘉兴市南湖区人民政府指定的部门,共移交168套,具体为2#楼的约107平方米的户型56套,3#楼的约85平方米的户型56套,4#楼的约143平方米的户型56套,合计移交面积约18760平方米(每个户型面积上下浮动在3%以内);另需无偿移交配套地下储藏室168个和配套地下汽车位227个,无偿移交的储藏室和地下汽车位嘉兴市南湖区人民政府指定的部门具有优先选择权,详细内容以南湖区人民政府指定的部门与受让人签订的《房屋无偿移交合同》为准。

  【周边地块】

  经开2018-29号地块,位置东至光明路,南至朝阳路,西至朝阳路,北至文贤路,于1月25日成功出让,为苏嘉摘得,成交单价18055元/㎡,成交楼面价8207元/㎡,溢价率28.92%。

  【地块分析】

  这宗土地还是比较特殊的。

  首先该宗地块是带方案出让,从规划方案来看,该地块上将建造4幢29层的住宅,在设计规划上基本已经没有留给开发商更多的发挥空间。

  其次,出让附加条件中要求配建18760㎡的拆迁安置房,拆迁安置对象为三塔里地块拆迁安置户。拆迁安置房设置了约85、107、143㎡的三种户型,并且设置了具体的套数。根据地块原定建筑体量,去除安置房的体量,可供开发商开发的商品房容量为约31591㎡(非竞配建前提)。

  总体来说,该宗土地优劣都比较明显。

  先讲优势,该宗地块所处的位置在主城区和运河新区的交界地带,该区域为市区较中心地段,有着相当成熟的城市资源配套。特别其邻近的运河新区,有着大量的商业和办公配套资源,周边集合了龙鼎万达广场、丽丰新天地、泰富世界城等一众商业配套,此外该区域也靠近中山路商业带,距离市心近。

  除了成熟的商业配套,地块周边还聚集了荣军医院、二十一世纪外国语学校、运河公园等医疗、学校、绿地等资源。地块北侧和东侧均有河流流经,有着丰富的自然资源。

  地块南侧和东侧为嘉兴学院越秀校区,有着浓厚的高等教学氛围。项目又紧邻文昌路和中环西路,该两条道路均是市区的主要道路,通过此两条道路可以分别东西和南北快速通达城区其他区位。

  综合来看,该地块的配套基础相比今年1月出让的南湖区宝地(为香港兴业摘得),并不遑多让。可以说是一宗基础条件非常优质的地块。

  至于劣势方面,主要该项目混杂了拆迁安置房和商品房,从要求的户型面积上看,三种面积段户型散布于小区的4幢住宅,也即并不能将拆迁安置房源集中安置在一幢中,开发商在房源分配方面会受到较大的掣肘。(较合理分布设置可能为2#、4#,仅供参考)

  其次,该宗地处于主要交通的汇流地段,文昌路和中环西路东西和南北向交通要道在地块附近交汇,有较大的交通和噪音干扰。

  还有不能忽视的一点的是,中环西路是嘉兴市区快速路的其中路段,未来该路段会进行相关工程的建设,建成后也会产生一定影响。