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苏州调控升级关闭“朋友圈”,会迫使炒房客转移来嘉兴吗

来源:嘉论房产网  2019-07-25 17:35:36            
昨天晚上,苏州突发大招,再度升级了房地产调控措施,在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧楼市调控。特别是限售范围扩大为苏州市6区,统一新房限售3年,二手房限售5年。政策没有缓冲时间,从7月25日就正式实施。

  昨天晚上,苏州突发大招,再度升级了房地产调控措施,在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧楼市调控。特别是限售范围扩大为苏州市6区,统一新房限售3年,二手房限售5年。政策没有缓冲时间,从7月25日就正式实施。

  力度之大,下手之狠,令人咋舌。

  为什么说再呢,因为就在今年5月份的时候,苏州刚刚调整过房地产调控办法,对苏州园区进行了加码调控。同时在源头上控制房价,下调了出让土地最高限价。

  加上这一次,苏州到目前已经是年内第4次加码楼市调控。

  7月24日的《完善意见》,相比5月11日的《补充意见》,升级的地方主要在于;

  一、增加买房准入门槛;

  二、增加限售的区域。

  苏州6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)+昆山、太仓2市,一年限购变二年,要求非苏州大市户籍人士,最近3年内连续缴满2年社保,才能取得房票!

  苏州限售区域,由原来的园区,以及新区部分区域(狮山街道),扩大到6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)全部区域。限售时限仍然是新房3年,二手房5年!

  限购从一年升级到两年,可能从数字上没有多大感受,但在实际层面,影响还是很大的。

  首先要说的,苏州的限购是货真价实的限购,不像有些城市,说限购,但对社保没有要求,这类都是假限购。

  只不过苏州这个限购的政策出台时间较早,是2016年的,当时的门槛是一年社保。一年的限制属于设置了门槛但又不痛不痒的那种。

  随着今年以来苏州楼市的持续火爆,再加上来自上面的点名批评,苏州调控加码只是时间问题。

  (数据显示:2019年5月份苏州房价涨幅三倍于准一线城市平均水平)

  这一次将社保的要求从一年提升到两年,别看只翻了一倍,这一倍,足以斩杀超过半数以上的投资客。两年的时间成本可不小,在加上出售端的限制是新房3年,二手房5年,投资客想要炒房套利的持有时间将长达7年以上(新房)。7年,孩子都可以打酱油了,你试试看。

  光光24个月的社保就足以劝退大批投资客了。本来买上海的时间成本高,那么退而求其次,往环沪的热门去。苏州本身的城市能级足够,基本面好,自然成为大热门。

  只是还没有蹦跶多久,苏州就把自己座进去了。

  这一回,苏州的楼市将彻底还给苏州人,成为一个近似封闭的市场。房价呢,大概率是控制住了,而且是长期的横盘。

  今年的全国楼市鬼得很,前不久才出现开封解禁限售又取消的闹剧,现在苏州又加码楼市调控,不同的城市,完全向两极分化挺进。热的城市敢冒头就打你,冷的城市想解禁要冒着被口诛笔伐的风险。

  好了,说完了苏州这档子事,还是要回到原题上来:苏州调控对嘉兴会造成什么影响。

  嘉兴和苏州是老邻居了。地理上两地相近,历史上,相互的渊源也很深。但由于分处江浙两省,两地的关系可以说是十分复杂的了。更加古怪的是,作为长三角经济体量都十分靠前的两个大省,苏浙至今为止没有直达的铁路,这里面的故事足够喝一壶了。

(规划的通苏嘉甬铁路)

  而两省交界的苏嘉,联系也可谓寥寥,嘉兴的王江泾和苏州的盛泽交界,只有一条省道相连,而且各自设立了收费站,也算蛮有意思了。

  这些是题外话,不过从两地的关系来说,本身在楼市层面的影响关系也不大,毕竟两者的楼市级别就有差距。两者更多的都是受到上海的影响。

  自从上海关闭“朋友圈”后,主打“沪市”的购房群、炒房客,便开始纷纷转移阵地,这也催生了周边一批楼市暴热的城市。

  “终于有一天,嘉兴人回想起来,被上海炒房客支配的恐惧。”

  2016年作为嘉兴楼市的一个重要分水岭,让很多人的人生和买房计划发生了巨大改变。

  嘉兴这座平静的城市,受到了传导效应的影响,楼市终于一飞冲天。

  首先要说,苏州今天学上海“自闭”,一下子砍断了炒房客的进路,势必会让这批人分流,也即对周边产生传导的影响,这种影响本身是客观存在的。

  只是来自苏州的影响面,是远远不会像上海这般强烈的。当时上海能形成如此强烈的冲击,一个基础就是房价巨大的差距。彼时嘉兴的房价仅有七千出头,上海的炒房客蜂拥而来的时候,买房那真的跟买白菜没有区别。

  今天嘉兴的房价,已经不弱于上海远郊的一些区域,不再是当年的白菜价。

  另外一个重要的方面是,当年房价低,有巨大的上升空间,今天这个增值空间已经压得很小了。七千多的房价翻一倍,都只够到上海房价的零头,这是过去具备的空间,但是现在入手嘉兴的新房,均价普遍要来到一万六七,一万六七,你翻一倍试试看,真当嘉兴是宇宙嘉吗。

  空间上限已经很小了,暴涨的可能微乎其微。目前嘉兴新房的上限空间,是追平二手房。原本有备案价的限制,新房售价受到控制,与二手房有一个剪刀差。不过随着近一两年来备案价的逐步放松,新房和二手房的价差越来越小。像城南等少数板块,新房已经完全追平二手房的价格。其余的板块,这种差距也在缩小中。这个时候来嘉兴炒房,一个成本高,第二个获利空间小,已经不划算了。

  再有一个,嘉兴也是一个调控齐全的城市,虽然限购这一块不要求社保,但限售这一块并不马虎,新房限售两年,持有时间就需要至少4年以上,虽然不及变态的苏州7年,但门槛也着实不低了。来嘉兴炒房?胆子不小嘛。

  这也是从去年以来,嘉兴的炒房客大量散去的一个原因。今年火爆的楼市,完完全全是由本地购房者组成的主力撑起来的。

  所以综合来看,苏州调控升级,对嘉兴的影响面是可控的,是微乎其微的。


 

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