破国际商务区楼面价记录，万科摘得高铁新城概念区宅地

　　今日土拍战报

　　今日出让的国际商务区长水路庆丰路宅地经开2019-10号，经历321轮报价，最终以144094.85万元，折合楼面价9602元/㎡，溢价26.8%，被嘉兴万科摘得。

　　这块地虽然没有熔断，但其意义并不比熔断少了去。特别是在很多人对嘉兴市本级土拍“凉凉”的看衰预期下，可谓啪啪打脸。

　　该宗宅地轻松打破了国际商务区楼面价的纪录，将楼面价提升到9600元/㎡以上的档次。国际商务区作为嘉兴主流热门板块，却是唯一一个楼面价没有突破过9000元/㎡的区域。此次地价的新突破，可以说是为该区域的价值正名了。

　　按目前在售项目领证情况，国际商务区的预售价格基本已经达到14000元/㎡的起步价格，而区域中的高端项目已经开始将上限提升到接近15000元/㎡的水平。按照目前预售证价格的调整模式，等到该项目入市，很可能预售证价格会攀升到15000元/㎡的水准。加上车位等常规操作，起步售价或将突破18000元/㎡。

　　经开2019-10号

　　地块位置：东至庆丰路绿化带，南至合作桥港绿化带，西至规划云东路，北至长水路绿化带。土地面积68210.58㎡，容积率2.2，挂牌起始价16660元/㎡，折合楼面起始价7572.7元/㎡。

　　该宗地块位于国际商务区，位于长水路以南庆丰路以西。地块周边均为待开发状态，南侧有天然河流流经。

　　按照2.2的容积率和建筑限高要求（≤60米，≥24米），可以做8层以上20层以下的小高层+高层排布（或全高层排布）。

地块实景图

　　相比起地块本身，其外部条件更值得关注。地块左侧地庆丰路一路到底就是万达广场，距离约1.6公里；沿地块北侧的长水一路向西是中央公园，距离约2.8公里。地块沿庆丰路往南到高铁嘉兴南站，距离约3公里。

　　可以说在半径3公里以内，该地块掌握了相当丰富的资源要素。

　　出色的交通配置

　　该地块位于长水路和庆丰路两条城市干道上，交通优势还是比较突出的。长水路是在建的城市快速路环线的一环，建成后将对城市交通格局产生深远影响。而庆丰路则是国际商务区南北向的交通要道，其南端一直延伸到高铁站北侧的百川路，北则串起万达商圈，并且一路北延至南溪西路。

　　目前国际商务区中央公园以东片区四纵四横的路网格局已经基本形成。四纵为：纺工路、商务大道、双溪路、庆丰路，四横为由拳路、长水路、槜李路、三环南路（槜李路东段尚未修建）。

　　这是个近乎完美的路网结构，周边还可串联起南湖大道、三环东路、中环南路等重要城市交通干道。所以地块的交通素质确实非常不错，和高铁站和南湖高速出入口还可产生非常良好的关系。换言之，这个地块上开发的项目具有很高的自住和投资双重属性的价值。

　　高铁新城概念区核心

　　而这块地更重要的是，牵出了国际商务区长水路以南，商务大道以西，这片区域开发的序幕。这片区域大部分为待开发状态，而开发过的地带主要是在爱民路附近的工业区。由于早期城市用地紧张，基本都是将工业区放置在相对外围的区域，而随着城市不断的拓展，这些工业区反而成为了城市发展的核心地带。根据发展需要和规划，这片工业区会逐渐退出历史舞台。

　　工业区以外，住宅功能用地上，该区域仅开发过石堰苑（北区）这一拆迁安置小区，以及目前在开发的东方禾苑。

　　换言之，该地块是这个片区中第二宗开发的住宅用地。此前国际商务区出地主要集中在万达板块和国际金融广场板块。按照国际商务区的开发路径和历史沿革，我们大致可以将偌大的国际商务区分成四到五个小板块，而这个待开发片区就是剩余的最后一个板块。这个板块我们暂时可以将之命名为“近高铁板块”。

　　实际上，这个区域正是包含在目前在设计规划中的嘉兴高铁南站地区站城一体综合规划范围的概念区中。随着“高铁新城”的全新设计、规划，这个国际商务区近高铁板块势必会获得利好的外溢和加持。

　　这个新兴的，待开发板块，可能也会是未来国际商务区的核心开发战场，是显而易见的潜力股。

　　目前国际商务区主推的地块主要还是以万达板块和国际金融中心板块为主，这两个板块还有大量的可开发用地。像万达板块，长水路以北的地带还有大量的待开发用地。这时候推新板块的用地，显然是为后续开发打头阵，实际上随着高铁新城规划即将完成，高铁新城的大手笔开发（目前已经有百亿项目新加坡22世纪未来城签约）在不远的将来就将展开，而此次国际商务区出让的宅地，正是其概念区的协作推进。

　　不过该区域预计正式大规模集中开发可能还是至少两三年之后的事，但这个板块已经锁定“未来之星”。

　　尤其值得注意的是，该区域中，嘉兴凯宜国际医院正在抓紧建设，落户国际商务区的诺德安达嘉兴国际学校也在加快建设。随着一批批国际医院、国际学校、国际酒店、国际服务机构等高端服务业的落户，一个国际化的全新的国际商务区正在浮出水面。

　　万科一月梅开二度拿两地

　　又是万科！继本月以底价拿的中环北宅地后，万科再接再厉，再下一城，力压群雄一举夺得国际商务区宅地。万科在嘉兴的深耕历史不必过多阐述，而万科在国际商务区开发已经得心应手。

　　其在同区域中已经有香樟国际和翡翠四季两个成功开发案例，这两个均是市场上的大热盘。从土地条件和环境来看，香樟国际和万科此次拿到的地块极其相似，均位于长水路南，差别仅是地价不同。以万科的操盘能力夺此宅地，可见市场上未来不久就会出现一个非常具有战斗力的项目。

　　今日土拍的意义

　　就像我们此前在土拍预告里说的，今天这块地才是今年下半年第一块真正有分量的宅地。这块地的出让结果对接下来的一系列土拍都有相当的启示意义。

　　早前8月出让的头几块地表现不佳，一共三块地，结果一宗流拍两宗底价成交，对后市还是产生了不小的影响，对于土地降温的论调不绝于耳。上半年市本级的土拍表现还是可圈可点的，多宗熔断，多宗高地价，扭转了自去年下半年开始的土地降温潮。

　　而今年下半年再现“遇冷”的情况，也让不少人对下半年的土地市场抱迟疑的态度。这也使得国际商务区的这宗地肩负了一个重要的使命，借它可以判断接下来的土拍走势。

　　而今天的结果出来了，这样的结果自然是无法跟“遇冷”挂钩的，也充分说明开发商依然对市本级的宅地充满了信心。说凉的可以歇歇了。

　　当然也不是说此前的一流拍二底价成交就没有意义，8月的这四宗宅地放在一起我们可以有一个初步的判断，那就是热愈热，冷愈冷。也即是，未来土地市场会形成一个明显的分化，土地位于优势板块的，或者地块综合素质优越的，将依然是开发商争抢的香饽饽，而地块区位相对冷门，房价难有亮眼表现的地块则可能预期不会太好。

　　这种分化的土地市场，会进一步影响到楼市，致使热门板块越来越热，房价并且会有一个进一步上涨的预期。未来嘉兴各板块的分化也会越来越明显。购房人群也会进一步向热门区域聚集。