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秀湖宅地波澜不兴 卓越以8022元/㎡楼面价在秀湖板块再下一子

来源:嘉论房产网  2019-09-19 09:28:33            
秀湖宅地波澜不兴 卓越以8022元/㎡楼面价在秀湖再下一子

  【土拍战报】


  2019嘉秀洲-021号

  今日出让的位于秀湖板块的宅地经历5轮竞拍,以总价91422.5万元、单价14440元/㎡、折合楼面价8022元/㎡,溢价0.1%成交,拿地单位为卓越集团。

  卓越在嘉兴目前有开发卓越泓玺台和卓越珑府两个项目,是在2017年进入嘉兴的房地产大鳄。今天卓越在秀湖板块拿地,至此他在秀湖就拥有了2个项目。凭借卓越泓玺台在秀湖开发积累下的人气和口碑,卓越有足够的信心继续深耕秀湖。希望卓越能够给秀湖带来更有竞争力的产品,届时卓越、信达、富力、交投祥生将联合开启秀湖2.0时代。

  今次秀湖宅地以该价格成交,明显是低于预期的,一个跟地块周边比较复杂的环境有关,二个目前秀湖区域聚集了大量的楼盘有较大的竞争压力,第三开发商对板块和后市的表现可能也持较为保守的看法。

  2019嘉秀洲-022号

  今日出让的位于王江泾的小幅住宅用地以总价2433.8万元、单价4460元/㎡、折合楼面价2973元/㎡的底价成交,拿地单位或个人为王春(自然人) 。

  这是王江泾继8月上一宗以底价成交的宅地后的第二宗。加上此前王店流拍的宅地,目前乡镇的土拍市场表现较为冷淡。


  【地块分析

  2019嘉秀洲-022号地块

  地块位置:秀洲国家高新区,木桥港路南侧、秀园路西侧。土地面积63312㎡,容积率1.4-1.8。

  该宗地块挂牌起始价14420元/㎡,起始楼面价8011元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让,最高限价18060元/平方米,上限楼面价10033元/㎡。

  地块要求在地块东南角配建9班幼儿园,用地面积不小于5000平方米,建筑面积不小于3500平方米。

地块实景图

  该宗地块是秀湖板块今年出让的第二宗宅地,也是秀湖板块今年预计供应的宅地中的最后一块。该宗地块起始楼面价定价超过8000元/㎡的档位,远超此前国商区庆丰路地块和科技城金地地块,为年内仅次于明天科技城出让宅地的高报价。

  该宗地块与信达君望里隔秀园路相望。地块南北均是学校,南侧为秀洲现代实验学校(迁建),北侧为上海世外附属学校(在建)。加上本身地块有幼儿园配建的要求,这宗地可以说是书香晕染了(广告词都想好了)。

  在该地块上开发的项目基本上从幼儿园到初级中学的就学需要基本全部解决了,而且读书非常方便,都不需要过大马路,全部在秀园路的一侧,出行安全有保障。上学也十分方便,妈妈再也不用担心我上学迟到了。

  不过由于南北都是学校,影响面也十分突出,来自学校的噪音将对该地块形成南北夹击的态势,加上秀园路是城市干道,可以说三面都是噪声源。这对于地块开发对噪音的消减有所要求。

  地块虽然位于秀湖板块,但与秀湖的距离相对还是有一些,不过其西侧有规划要打造风筝公园(二期),虽然绿化带较为狭长,倒也不失为绿化观景区域。风筝公园的存在,能让西侧的常台高速的噪音和灰尘的影响得到很大程度的控制(不然就是四面噪音源,非常难过)。

  秀湖板块开发到现在,已经到了黄金期,同期同时有将近十个项目在建或待建,相比起国际商务区四处散布,秀湖可谓是集中力量干大事,所以成型的速度非常快。

  秀湖板块以东升西路为界,南块基本已经成型。南块的基本配置是公共配套、商业办公、公园绿化和居民居住。而北块的性质更加集中,居民居住为主体,公共服务和教育配套是补充。

  目前秀湖板块可开发用地已经到了临界状态。未来可供应的宅地数量已经极其有限。也即目前推出的该宗地,是开发商想要撬开秀湖开发这扇大门的不二之选。

  秀湖板块定位秀洲的人居高地,也成为了房价的高地,目前在售的项目,备案价格基本全员迈过14000元/㎡的价格,而且十分坚挺。而且这里的面积配比基本以大户型改善为主流,依然客户络绎不绝,也说明了这个区域尽管偏离城市的主要发展方向,但依然很受到市民的认可。整个市本级炒房水分最少的区域,可以说只有这里了。

  【土地市场分析

  今年嘉兴的土地市场表现起伏较大,在经历去年下半年的土地出让低潮后,2019年1月的土拍以香港兴业和苏嘉为破局,为全年的土拍打下一个不错的开局。

  不过此后嘉兴土拍就陷入了供应空窗,直到4月有过一宗定向出让。

  时间来到5月末,上半年最重要的一场土拍,几宗宅地均有亮眼表现,不但出现了高地价,更出现了熔断。

  但随着市场环境的变化,8月的土拍并不一帆风顺,先是遭遇王店镇宅地的流拍,而后的几宗都是以底价成交告结。直到8月末最后一宗国际商务区宅地,又拍出了高楼面价。

  总体来说上半年的火热行情让开发商得以完成不错的销售业绩,快速去化也使得不少开发商需要补仓,下半年拿地势在必行。但下半年市场环境复杂多变,在融资方面开发商遭到了不少来自上面的限制,现金流趋于紧张,加上市场开始有变动的趋势,拿地的风险在增加。形成了一个想拿又不敢拿的矛盾局面。我们预计未来的几个月中,热门板块的土地会是开发商争抢的重点,而一些位置不佳、板块趋弱的宅地,可能依然不会有太大的表现。


 

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