千呼万唤始出来，科技城南大幕终于拉开

　　早期的定位和历史开发因素，导致科技城的布局和设计是不太合理的。

　　这个板块严格上来说是一个工业产业主导的板块，但偏偏又在近城的地方造起了大量住宅。基本以高白夫港为分野，两者没有过渡区间，紧密相连。

　　又由于开发空间的局限性，导致城市服务功能严重不足。

　　比如，这个板块的商业配套是缺失的。虽然早期的设计里有绿地新都会，但因为这样那样的缘故，这个项目至今没有投入使用，恐怕未来也没法承担起服务板块的重担了。

　　广益路北侧至少还有商业配套的规划，而广益路南侧，几乎清一色住宅，仅有一个菜场配套的规划。

　　大量住宅密集开发，产生了很多问题，配套短缺，学位严重不足，高峰时段车辆拥堵。

　　这都是板块设计上的缺陷。这种缺陷是先天的，因为科技城并不是作为一个完整的城市开发板块来开发的。

　　从板块发展上来说，科技城南是接棒科技城往南发展的板块，承担着科技城更多的开发诉求和野心。

　　过去我们讲科技城南北两翼，即往南往北的两个开发片区，北翼的现状大家也看到了，甚至这个片区的归属都存疑，尤其近期新的控规出炉，基本近期是一个限制开发的状态。

　　所以重头戏只能在南翼。

　　为了南翼的开发，南湖区方面没少下功夫，几乎每年都在迭代版本。

　　科技城南翼的规划方案，基本十年前就有了。

　　只说一点你就知道古早的规划有多夸张了，居然要在南郊河边上建一座摩天轮。

　　后面我们最熟悉的是槜李湖板块的规划。

　　这个版本成型度已经比较高了。

　　围绕槜李湖，科技城南的第一轮开发差不多三四年前开始了。最早的开发，分成两条线，教育线和房地产线。

　　清华附中嘉兴学校落位科技城南，这也是先于板块开发的第一个公建配套。说实话，这一片房地产开发的基石就是这个配套。

　　第一轮房地产开发全部集中在科技大道和万兴路的空间里。这开发的密集程度，也就国商区可以堪比。

　　全商品房开发，学校、幼儿园、邻里中心、商业，一应俱全，板块的规划构架是没问题的。唯一的问题是量大加上行情急转直下，导致压力巨大。

　　相比之下，万兴路以南的槜李湖片区，空间更大，成分也更复杂。

　　这个片区开发，首要就是要把原曹庄给撸掉重来。所以过去大量在做的是拆迁和腾退。这项工作大致上完成的七七八八了。

　　然后就是槜李湖核心区域。这个片区至今不动，有很多因素，不过最主要的，是要配合嘉兴至枫南市域铁路的开发。

　　算来这是嘉兴第二个轨道交通项目，相比有轨电车，可能大家的期望值会更高点。说白了，这玩意就是托名市域铁路的地铁，唯一可惜的是，只能借市域铁路落地，而不是走市内线路，实用性上打了折扣。但有总比没有好。

　　这个轨道交通嘉兴境内全线共设置5个站，除去首末站的嘉兴南站，中间站有4个，而地下站只有 2个，分别是曹庄站和嘉兴科技城站。

　　科技城站就在广益路和亚太路交汇处，这里是科技城的核心区域，不过开发空间已经所剩不多，只有科技城人才公园是开发留白用地。说白了，这里就开发来说，花头不大。

　　地下站真正能发挥空间的，也只有曹庄站。这里有着大量的开发用地，想怎么搞就怎么搞。这也是为什么槜李湖南面这么好的位置，并不是设置住宅用地，而是商业商务开发用地。

　　这里唯一的短板是，远离市区远离城市核心区。

　　所以曹庄站注定要肩负起带动板块开发的重任。

　　最后剩下的待开发片区是亚太路以东区域。

　　这个片区我们目前还未看到正式的官方规划，但显然不会是以住宅为主，更倾向于配套集群。

　　目前这里已经有一个清华附中嘉兴实验学校，而去年出来一个奥体中心的规划。这是整个片区第三个大型公建配套。（第二个是位于板块最南端的南湖区人民医院）

　　虽然奥体中心设置在这种位置似乎对于整个城市来说有些偏，但是对于板块来说那是再好没有了。

　　大致上这就是我们过去看到的关于科技城南的版图构架了。

　　但是现在，一个更全面的科技城南整体规划出炉了。这就是1月20日，在嘉兴科技城（嘉兴南湖高新区）创新发展大会上发布的“槜李知识湖区”规划。

　　我们看下这个规划里的干货。

　　槜李知识湖区规划面积6平方公里。

　　从规划面积 560亩的“槜李湖公园”出发，沿着60公顷的水系脉络，科技城将布局建设60公里的生态漫道，水绿空间占比36%以上。

　　在规划面积650亩的嘉兴市奥林匹克体育中心，有容纳四万人的体育场、容纳万人的体育馆、游泳馆等各类场馆。

　　2021年建成的清华附中南湖学校是浙江省唯一冠名清华品牌的基础教育学校；2024年，湖区将建成人才房1600套、品质住宅 1800套；2026年，三甲医院南湖区人民医院将投入使用。

　　湖区将聚焦科技创新、成果转化，汇聚知识要素、高新产业和高端人才，成为高质量发展的新引擎。目前，高新区已经自主培育了5家上市公司和5家准上市企业，2024年，科技城将推出450亩总部 TOD 用地，打造长三角知识经济高地。

　　2028年，从“曹庄”TOD 城站出发，无需换乘，一小时可直达上海虹桥。

　　非常大的一个想象空间，这应该是最接近实际开发的版本，也是之前版本的细化和包装。

　　随着市域铁路的开工，槜李湖南片的城市开发也将提上议程。

　　当然，板块讨论，并不构成投资或者买房建议。在新的楼市环境下，光看规划是不够的，还要看实际开发成效。