全装修又双叒来了？房价会因此上涨吗

壹

　　近日，浙江省住房和城乡建设厅发布了一则《关于进一步做好住宅全装修工作的补充通知（征求意见稿）》的征求意见。

　　这份文件是对《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发[2016]141号）的补充。

　　该文件主要有5项内容

　　第一条，因地制宜稳步推进

　　坚持属地管理的原则，落实地方政府主体责任，分区域、分类别实施住宅全装修，实现“一城一策”。

　　乍一看全装修又要全面推行起来了。不过后面的补充说到，公共租赁用房等政府投资的保障性安居工程优先采用住宅全装修。至于商品房要不要全装修，是逐步提高。也即并不强制要求商品房限期都变成全装修。

　　第二条，发挥市场主导作用

　　简言之开发商自行决定装修设计方案和方案数量。

　　要求是对所采用的装修材料和设施设备应列出清单，并在售楼部进行公告。

　　另外全装修住宅可实行总价销售制度，在销售合同中不单独列出装修价格。

　　第三条，加强全装修住宅的质量管控

　　这一条里面最重要的就是实体样板房制度，并对样板房保留时间做了规定。

　　保留时间应自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。

　　实体样板房有两样作用，一是查看全装修的实体效果，二就是方便购房者进行对质。

　　第四条，进一步完善规范标准

　　浙江省住房和城乡建设厅会制定《住宅全装修设计规范》等相关规范。

　　第五条，积极化解矛盾纠纷

　　这个没什么可说的，必需的。

贰

　　好了，政策解读完了，那么回过头来为什么是“又”？

　　因为全装修已经不止一次出现在我们面前了。

　　早在2016年的时候，浙江省人民政府办公厅就印发了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，并提出“10月1日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付”。

　　不过该文件发布后没有任何变化。

　　到了2017年的时候，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》正式通过审查、公示，批准为全省工程建设标准，自2017年7月1日起施行。

　　为此，嘉兴在同年通过了《嘉兴市绿色建筑专项规划（2017~2025年）》，文件将总体规划期限设置为2017-2025年，规划分为近、远两个阶段，近期为2017-2020年，远期为2021-2025年。远期目标中还对星级绿色建筑数量占比有要求。

　　下面这图就是远近两期规划划定范围了。

　　眼见今年就是近期目标的最后一年了。按照规划的话，嘉兴中心城区范围内新建住宅需要全面实现全装修、成品交房。

　　但我们看一下去年的土地出让中，要求全装修的，基本上寥寥无几。今年面市的大部分项目和房源，都会以毛坯房入市的。

　　全装修实质上并没有真正铺开。从早前马上、立即的几个文件，到省里这个最新的文件，对商品房全装修的要求已经变成了“逐步提高”，也没有具体的时间表。说明上面对全装修的态度，已经有了很大的转变。

　　这可能是一个比较明智的决定，全装修并不符合现阶段的情况。

叁

　　什么是全装修？我们找到此前文件对全装修的定义：在交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能，住宅实现可直接入住。

　　全装修和目前市场上流行的精装修还是有很大区别的。

　　不少人对全装修应该是持有保留意见的，包括开发商和购房者。

　　这可以从一篇相关研究论文中找到很多例证。其中例举了全装修电路设计不合理，如电线容量太小、电源插座太少。全装修采用的家电，表面上都是品牌家电，但实际上都是低配定制机，问题很多。另外质量问题频频，地砖贴不平、墙体开裂、地板不平整等等。

　　全装修最大的问题可能还是造成资源浪费。大部分全装修房可能还是要敲掉重装。而全装修产生的成本，有些是开发商自己承（zhuan）担（jia）了，有些则要购房者买单，无疑是一笔冤枉钱。

　　国家推行全装修的初衷没问题，绿色建筑和全装修也是未来城市建设的方向，也是建筑工业化的必由之路，不过这需要一个漫长的探索和适应过程。现阶段大面积铺开可能不太现实。

　　不过政策推行后，嘉兴的全装修确实也在试点中。拆迁安置房我们暂且不说，在土地出让中，确实有部分土地上建造的项目是有全装修要求的。

　　金地在2018年7月拿到的科技城宅地，也即后来的风华剑桥，地块开发就要求全装修。这也将是嘉兴市区第一个交付的全装修项目。该项目预计今年交房。全装修效果如何，项目交付后或许可以管中窥豹。

　　而明年，陆续还会有奥山·禾堂樾里、佳源·秀湖印象、秀湖中粮祥云、万科·城市之光、荣盛·锦绣外滩、富力云庭雅居等项目将以全装修姿态交付。全装修项目也会成为市场上一股新势力。各家之间对全装修的定位也不同，标准差异大，购房者拿到房后对房子如何处理，也值得关注。

　　最后回过来看这个政策，可能对目前嘉兴市场影响面较小，全装修不会大面铺开，另外全装修实行总价销售制度，但实际上嘉兴这边开发商的全装修基本都是半卖半送的，对总价的影响有限，也不会给房价带来较大变化。