余新PK油车港 一南一北两座新城的双城记 谁会胜出一筹

壹

　　昨天余新的一宗宅地出让技惊四座，该宗宅地最终以9061元/㎡的楼面价成交，超出不少人的预料。

　　此前余新的地价纪录保持者是白鹤郡，楼面价7310元/㎡。而昨天新地王的诞生，也让余新的楼面价推上9000元/㎡的高度。

　　9000元/㎡的楼面价算什么水平？我们先跳出今年的圈子，和去年及以前做个对比。

　　去年国商出让的几宗宅地中，招商地块楼面价9040元/㎡，龙湖地块9620元/㎡，万科地块9602元/㎡，佳源地块9400元/㎡。注意，这几宗地块都是在去年下半年诞生的。

　　此前国际商务区的楼面均价只在8000元/㎡档位的水平。

　　余新一举就赶上了国商去年的水平。一个是市区，一个是镇，这种对比是异常强烈的。

　　当然，时代的背景也不能忽略，在这宗余新宅地出来之前，嘉兴本级一共出让的5宗宅地相继熔断，成为历史上罕见的景象。余新宅地的高光表现，也就可以理解，这是一次土地集体的高潮。

　　不过作为乡镇来说，还是有点猛的。

贰

　　嘉兴本级下辖的几个乡镇，各有特点，如洪合主攻羊毛衫市场，凤桥、新塍主打农业、王江泾以纺织闻名。由此也形成了各镇之间不同的风貌。由于民间经济的活跃，嘉兴的城乡差距比较小，而既有产业、生活成本更低的乡镇也吸引到不少外来人口，吸引力丝毫不比市区低。

　　不过随着嘉兴城市版图的扩大，嘉兴周边的乡镇开始迎来的不同的命运。这其中最重要的差异就是和市区的地缘关系，简单了说就是距离。

　　所谓近水楼台先得月。想要获得更好的发展，就要借鸡生蛋。这样一来，镇区靠近市区的镇就会优先获得开发的机会和资源。

　　这其中的典型是大桥。大桥镇名列中国百强镇，在本级乡镇中是NO.1的存在。由于镇区贴近市区（科技城），早早地就和市区进行了融合。

　　2015年，在科技城扩容升级中，由3.65平方公里扩容至29.5平方公里，大桥镇全域受科技城实际管理。此时的大桥镇其实已与街道无异，成为市区的一部分。

　　而下一个最有可能成为“大桥”的是余新和油车港，因为这两个镇距离市区边界最近。一南一北的这两个镇也因为地缘关系，迎来了各自的机遇。

叁

　　高铁新城光环加持下的余新。

　　当嘉兴确定要进行高铁新城的开发时，群情耸动，毕竟这是嘉兴城市开发历史进程中罕见的大手笔。整个高铁新城的核心是三环南路以南的高铁南站周边区域。但所谓一人得道鸡犬升天，由于具备的地缘优势，余新也成为整个高铁新城规划中的一员。

　　在高铁新城的规划的总体发展框架中，余新定位为六大特色功能区之一，标签是余新老镇更新区，同样隶属于高铁新城15分钟生活圈，规划人口规模达8.5万人，是7个居住板块中人口规模最大的两个板块之一。

　　由于这份规划是总体规划，实际操作需要更加对口和细致的开发规划。而余新镇显然比较积极，在今年1月的时候就发布了余新镇高铁新城区域概念规划及城市设计的招标。而该招标也已完成了招标，中标单位为中国中元。

　　该规划方案尚未对外公布，规划是如何的暂不得而知。仅能从新闻通稿中攫取一二。

　　余新镇面积约21平方公里，中元提出了“一点山水”的设计理念，使得江南的山水风情与点状分布的建筑有机融合在一起。

　　项目组提出“联动、整合、优化、错位”的发展策略。一是依托G60科创走廊浙江第一站的优势区位，积极释放科创走廊链式效应，与周边城市分工合作，联动发展；二是借势嘉兴城市空间布局向双中心转变，新拓展区与老城区统筹整合，共同引领嘉兴发展；三是推动余新片区产业转型升级，“退二进三”，“退低进高”，创新发展；四是对接高铁新城核心区、依托嘉兴科技城的同时，与其差异化发展，实现功能互补。该项目将升级区域经济结构，优化区域整体发展，提高区域居民的生活品质。

　　也许在高铁新城范围内，本身就有一定基础的余新，加上又有产业优势，反而会走在前面。

肆

　　背靠秀水新区的油车港。

　　油车港今时今日的局面，全是主动争取来的结果。嘉兴城市北部一直以来都是限制发展，所以导致外围很难有足够的城市资源的投入，至多成为工业园聚集区。

　　但油车港在权衡利弊后做出一个举动，将镇政府从原来的驻地迁移到现在的位置，这就使得镇区的核心也相应进行了转移。这次转移，为靠近市区和市区融合打下了最重要的基础。

　　但“三座大山”的存在，也让油车港和市区的融合一直存在隔阂。市里面也始终没有调整北控的开发策略。

　　没办法，那就自己干吧。油车港开始设计出了麟湖新城的开发构架。大意就是围绕“麟湖”进行一个新城的规划开发。不过在初期试水后，由于多方面原因，这个新城规划还是没能坚持下去。

　　在苦苦等待中，油车港终于等来了机会。那就是秀水新区+天鹅湖未来科学城。

　　今年4月末，位于嘉兴市秀洲区油车港镇的天鹅湖未来科学城正式开园。

　　这个科学城，由秀洲区和知名台资企业浙江敏沅投资有限公司共同建设，立足于充分发挥秀洲北部优越生态环境，围绕工业互联主导方向，集聚创新企业总部，全力打造嘉兴乃至长三角创新驱动发展的重要板块。

　　天鹅湖未来科学城，总面积约5.7平方公里，总建筑面积330万方，东至环湖路，西至东方路两侧，南至环湖路，北至申嘉湖高速公路，坐拥长三角城市群与杭州大湾区双核心区位。

　　规划包括企业总部、科创办公、研发中心、会展商业中心、国际学校、国际儿童医院六大板块，致力于建立“自然、艺术、科学全方位”的未来秀水新区新地标，打造“生活、工作、科技一体化”的未来城市样板区。

　　实际上，这个天鹅湖未来科学城的前身极有可能就是方案被废弃的麟湖新城。

　　而这一班的天鹅湖未来科学城，显然定位已经比较明确。定位“产业园”、“宜居社区”、“未来科技”的相互结合，建设新型生态未来城市社区，打造国际前沿科学研究引领地、两岸合作台湾科创示范地、长三角总部经济集聚地，规划建成主营业务收入千亿级秀水新区核心板块。

　　很有可能的是，这个天鹅湖未来科学城会是秀水新区的头炮。

　　不过遗憾的是，至今秀水新区的规划方案没有对外公布过。依然处在云山雾罩中，神龙见首不见尾。

　　不过油车港作为秀水新区主要构成之一，应该还是会有很多机会。

　　那么问题来了，余新凭借一宗宅地的出让，让自己成功“上位”，油车港什么时候能通过“一鸣惊人”来证明自己的价值？