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果然,秀湖见底了!未来该何去何从

来源:嘉论房产网  2020-07-01 17:09:19            
秀湖是马上就要见底了,所以大家最为关心的一个问题就是,秀湖该何去何从。

  近日,一则不太起眼的新闻,却可能意外透露了一个重要的内容——秀湖的发展方向。

  这则新闻是这样的:城西之翼,秀湖之畔,一座城市新地标即将“崛起”……

  起头有点长,还是直接进入正文。

  近日,“秀湖·嘉禾牧歌”项目进行了签约。

  该项目由敏实投资建设,在城区与乡镇的交接处、时间与空间的交联点,勾勒一块三角地块,以水稻田、落羽杉为主要特色作物,科学布局书吧、体验馆、农业研学基地等设施,并通过小火车串珠成链,展现与众不同的田园风光。

  项目选址于乍嘉苏高速以西、新塍塘以东、S210省道(秀洲段)以南,用地约3500亩,总投资约5亿元,注册资金3000万美元。

  项目建成后吧啦吧啦……就不是我们的重点了。

  这个项目的位置,其实就是现在的秀湖板块跨过乍嘉苏高速。

  众所周知,现在开发火热的秀湖板块,已经快没地开发了。

  今年已出让的5宗宅地,有3块来自国商区,只有1块来自秀湖。而秀湖的这块地,无须讳言,已经处在秀湖的边边角落里了。

  而根据规划,目前的整个秀湖区域,仅剩下两宗住宅用地可供开发。

  秀湖是马上就要见底了,所以大家最为关心的一个问题就是,秀湖该何去何从。

  从地理上看,秀湖想要向外拓展开发,无非两个方向,往西或者往北。

  但客观上来说,这两个方向确实存在着非常大的掣肘。往西有乍嘉苏高速的阻隔,往北么殡仪馆这个因素无法忽略。

  但也没有办法,秀洲区的城区开发,由于方向设计和城市规划的原因,已经到瓶颈了。

  两个方向上的开发,其实也早有端倪。

  在今年早些时候,秀洲区教育体育局出具了《关于上海世外教育附属嘉兴秀湖实验学校施教区划分范围的公告》,该学校的施教区范围为:新城街道辖区内竹管泾港以东,新桥港以南,秀湖路以西,新塍塘河以北范围。

  也就是下面这个范围。

  秀湖板块基本以秀湖路为界一分为二,东为浙师大,西是世外,划湖而治。

  不过这不是重点,重点是世外嘉兴附校的学区范围比较有意思,其范围除了现在在开发的乍嘉苏高速以东外,还包括了以西的范围。要知道以西这一片尚无任何开发。不由让人联想,这是打算向西拓展了吗。

  不过“嘉禾牧歌”的横空出世,基本堵死了这个可能。这个项目的定位是什么?是田园风光。摆明了不搞房地产开发那套了。

  田园风情固然好,但适宜游玩和欣赏,却不是城市的核心功能。

  当然,这个项目圈定的范围,并不是秀湖以西的全部,毕竟新塍塘以西、东升西路以北还有大量的空间。

  不过这个方案,恐怕也不行。

  原因是,秀洲区在去年公布过这个片区的详细规划。仔细看,这个片区,填充色是大量的绿色,用地性质是农林用地。这个片区仅有两宗住宅用地的规划,而且不出意外,这两宗住宅用地跟边上的轨道交通用地是关联关系。而除此以外,这个片区仅有一块医疗规划用地,也就是确定外迁的秀洲妇保院。

  此片东升西路以南是大片混杂的工业区和拆迁安置区。这个区域由于成分复杂,加上工业区的底色,是不适宜做城市开发的。再往西就更没基础了。

  至此秀湖西的方案基本被PASS掉了。

  那么往北呢?

  实在不行就往北吧。

  不要急,先看一张图。

  这张图是嘉秀洲2020-016地块出让时的官方标注图。

  从图上可以看到,秀湖板块的北侧(兴园路北),有着大片的住宅用地,安排的明明白白的。关于这个片区的开发,官方没有明确做过说明。

  不过根据排布来看,拆迁安置小区集中排布的可能性更大点。毕竟无论是世外还是浙师大,学区划分的范围都是在雁泾港以南。而待开发的片区都在雁泾港以北。仅这点差异,对商品房开发就比较致命了。再加上,我们前面就说过的那个开发的巨大掣肘,每往北开发一块,就离得更近一点,开发的价值也就越来越差。

  所以,秀湖至此,开发基本到头了。

  秀湖板块的开发分为前后两个时期,第一个时期是秀湖开挖以前,主要集中在秀洲大道以东一带的开发。很明显可以看到,这个区域聚集了为数不少的工业厂区和自建房小区。商品房的开发一直到2010后,万科的进入才开始。

  彼时的嘉兴板块不如今天这样驳杂,城区范围的边界也远不如今天拓宽到这么远。而秀湖没有出现以前,这一片在人们的认知中是非常偏远的。

  秀湖板块开发的第二阶段是秀湖开挖以后,从2016年以后开始,秀湖区域每年都在以三四宗以上的宅地在推出,不过四五年时间,秀湖周边一圈的空地基本都被填满了,目前开发已经到了秀湖外的二线,而且很快将面临可开发土地告罄的局面。

  在今年的土地供应计划中,秀湖板块共有3宗住宅用地预计出让。而这3宗中的2宗,都是在去年通过用地性质调整而生生挤出来的。

  客观上讲,秀湖板块的开发还是比较成功的,尽管还没有完全成型,但就目前的开发来说,基本已经实现了一湖、两园、三中心、四块绿化、五条道路的板块构架格局。配套方面,除了大型商业配套还没有落地外,其他该有的都有了。

  这样的秀湖,且买且珍惜吧,因为门票越来越少了。

  目前秀湖在售的楼盘,一只手都掰得过来。按照目前的行情,在售的几个盘,到年底预计放量也不会剩下多少。

  到明年这个时候,秀湖还能有多少新房可以买呢?

  还是回到最初的话题上来,秀湖见底之后,秀洲区的城区开发该往哪里去?

  前面也说了,秀湖往西往北都不是理想方案。

  秀洲被动的地方在,它不像南湖区和经开区掌握城市开发的主动权,也即现在的城市开发方向在南在东,有着大量的空间和土地可以开发,占尽天时地利,开发如虎添翼。

  秀洲如果无法改变这种被动局面,无论往哪发展,境遇只会每况愈下。

  所以与其思考往哪里开拓,倒不如“推倒重来”,在开发方向上浴火重生一次,毫无疑问,那就只有一个,往东!

  而往东的策略也只有一个,和嘉善接轨,融入长三角一体化!

  毫无疑问,能够支撑这个战略的,从秀洲的角度出发,只有一个秀水新区。

  但秀水新区范围大,概念空泛,不够具象,以城市开发来说,不够成熟,且距离市区也有点距离。目前比较可行的方案是,以天鹅湖未来科学城作为切入点。这有点类似翻版的秀湖,同样都是湖+产业+住宅开发的模式,对秀洲区来说是驾轻就熟。

  而且天鹅湖未来科学城核心的油车港,距离市区的距离非常近,有点类似南湖区大桥的角色。油车港有亲近嘉善的地缘优势,加上王江泾和油车港是长三角一体示范区的协调区,总算也是长三角一体化示范区-协调区-启动区中的一员,未来会进一步扮演重要角色。

  这才是秀洲区釜底抽薪的一张牌,也是最值得去打的一张牌。


 

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