嘉兴第一座“云上之城”来了 有高度够野心！

壹

　　近期公布的关于高铁新城核心片区的用地规划信息量很大。

　　虽然早前高铁新城的规划方案已经对外公布，不过规划图、效果图看着高大上，但实际上卖家秀和卖家秀画风相差悬殊的例子也不在少数。比起概念空泛的规划，用地指标规划更有说服力。

　　通过这份用地规划，我们可以第一次真正窥见高铁新城核心的大致状貌到底是如何的。

　　该份规划为中心城区1-94、1-96单元范围：东至嘉南大道，南至沪杭高铁，西至纺工路，北至三环南路。

　　范围上，这正好是高铁新城核心区所涵盖的部分。

　　用地布局透露着片区规划的“真相”。

　　该片区规划用地面积321.23公顷，其中规划城市建设用地287.22公顷，区域交通设施用地7.17公顷，水域26.83公顷。

　　在规划城市建设用地中，居住用地面积36.22公顷，占比12.61%

　　公共管理与公共服务设施用地14.71公顷，占比5.12%

　　商业服务业设施用地72.99公顷，占比25.41%

　　交通设施用地94.14公顷，占比32.78%

　　公共设施用地1.52公顷，占比0.53%

　　绿地67.64公顷，占比23.55%

　　从用地规划占比来看，规划占比前三位的是交通设施用地、商业服务业设施用地、绿地。而居住用地仅排在第四，占比远远少于前三者。

　　由于该片区南侧即为高铁南站，承接了本市人民高铁出行，以及外来旅客集散的需要，是以规划了四通八达的路网结构，其首位功能是交通枢纽。在道路交通规划上，就有快速路（嘉南大道）、主干路（三环南路、百川路、纺工路、商务大道、双溪路、庆丰路）、次干路、支路四个层级的城市道路布局。

　　占比第二的是商业服务业设施用地，这和高铁新城规划中对该片区“城市CBD中心”的定位是一致的。很显然，嘉兴打算在高铁新城打造一个真正意义上的CBD。

　　占地第三的是绿地。这一点可能让人比较意外。高铁新城有一个定位表述为“现代江南”，绿色生态也会是高铁新城一个重要功能。

　　不过这占比前三的性质用地中，交通和绿地都属于公共性的基础配套，很明显商业服务业设施才是规划的主打歌。

　　与商业商务有关的公共配套项规划中，是这么定义的：

　　规划商业设施用地18.03公顷。其中保留现已建成并使用的彩虹城，其余商业用地主要结合滨水空间布置。

　　规划商务设施用地54.96公顷，结合高铁枢纽站，在商务大道、站前路、庆丰路、三环南路所围合的核心CBD范围内规划商务设施用地，安排商务办公、科创办公、金融办公、星级酒店、体验商业、文化综合、咨询设计、人才公寓等综合服务功能。

　　这个片区除了彩虹城开发时间早外，其余的商业商务规划是真正的统盘规划。覆盖广、规模大，是其明显特征。

　　而之所以这么规划，那是因为高铁新城的立意是要打造富有时代感、国际范的城市CBD“黄金心脏”。

贰

　　我们来看看这是一个怎么的CBD。衡量CBD有一个比较直观的指标，那就是“高度”。

　　在这份规划中详细罗列了每块地的用地性质和建筑限高，我们做了一个统计，其中建筑限高在100米及以上的，总共有36幢！限高150米及以上的有14幢。限高200米及以上的有4幢！其中最高限高高度为230米，共计3幢！

　　要知道，目前嘉兴市区最高的高楼，是中港城的中成大厦，总高202米。中成大厦开建于2008年，结顶于2011年。在此后长达近十年的时间里，嘉兴再没有高楼超过这个高度。

　　别说超过这个高度，就连接近这个高度的也没有。中成大厦以下，嘉兴市区写字楼高度最高的是现已建成的迦南美地广场，高约162米，其次是佳源四季酒店的最高楼，108米。

　　然后，没然后了，再没有超过百米的写字楼了（虽然有一座规划的龙之梦酒店，不过该项目至今没有任何风声传出）。

　　能够想象吗，一座长三角核心区的城市，超百米的写字楼居然是凤毛麟角。难怪常有过客觉得嘉兴像个五六线的小县城。城市没有高度，现代化形象缺缺。

　　我们拿同是环沪城市圈里的昆山来比较下，截止到去年年底，昆山已建成和在建中100米以上的高层建筑已达48幢！规划建设的建滔昆山中心项目，180米以上的超高层建筑有3栋，其中最高一栋达480米，建成后将成为昆山第一高楼。

　　和昆山一比，嘉兴真是弱爆了。昆山的行政级别，还只是县级市。但是资源、GDP、城市形象，不虚绝大多数的地级市，甚至犹有过之。如果一个对两地没有太多概念的外来人，在见识过两地的形象后，会选择往哪去？

　　在某种程度上说，高楼的数量和高度代表了一个城市的现代化程度和发展野心。

　　嘉兴的高铁新城，毫无疑问，有高度，有野心，是嘉兴真正意义的“云上之城”。

　　在高铁新城核心规划中有一个活力云街，由水庭园周边的7幢建筑组成。

　　官方的设计和描述是：7幢建筑分三个组合排列，东侧3幢是一个组合，上面祥云环绕，西侧4幢是每2幢一个组合。活力云街的建筑之间有玻璃栈道连结，游客置身其中，有一种新加坡滨海湾金沙空中花园的美感。

　　这座云上之城是和高端酒店、高端商圈相配，将要是要集聚一批金融、咨询、会展、采购等商务机构和跨国公司区域总部，配套一批国际社区、国际学校、国际医院的“国际社区”。

叁

　　作为常规新区开发主力的居住功能，不是高铁新城的开发重点。也即这个片区并不是主打城市居住生活的。

　　不过尽管居住用地较少，但是在高铁新城规划方案中，设计了“工作-生活-休闲”的一体化开发理念，提出了混合开发。也就出现了商办混合用地、商住混合用地、商业科创混合类用地三种形态。

　　根据高铁新城的规划，其核心区域规划居住用地是45公顷，人口7万人。而此次用地指标中，住宅用地面积是36.22公顷，多出来的那部分人的居住需求，要由大量的公寓（商业混合）来实现。

　　不过这类公寓在性质上属于商业性质（商务用地），产权年限也和常规住宅不一样。高铁新城真正的居住片区，按照规划，设计在了核心区的外围，共有ABCDEF6个片15分钟生活圈，总共可容纳38-43万人。

　　各片区居住用地和规划人口规模如下：

　　而这6大居住片区又形成了5大片区中心：海盐塘片区中心、未来湖片区中心、檇李湖片区中心、余新镇片区中心、科学胡片区中心。

　　分工很明确，高铁新城核心区的主要定位是商业商务中心、科技创新中心、旅游服务中心。5大片区中心则各有侧重。

　　从功能分布和设计来看，高铁新城的居住首位还在这6个15分钟生活圈、5大片区中心上。

　　目前该区域未来将要入市的项目有悦珑庭、四季璟园、泊樾湾、晴雪园、在售的有白鹤郡，待开发项目有交投&越秀项目。（部分尾盘不计）

　　荣安卓越悦珑庭

　　2020年，荣安和卓越两大巨头首次携手，欲意联手缔造嘉兴新一代国际住区。悦珑庭提纯卓越悦系经典美学，萃取国际气质及现代简约的风格，用极具现代感的大面积玻璃立面，匠筑建筑面积约98-135㎡高层及洋房产品。

　　3月21日，荣安卓越·悦珑庭展厅揭幕。

　　佳源四季璟园

　　该项目为佳源重返国际商务区最新力作，与东方禾苑隔路相邻。四季璟园设计了四大主题互动景观，引入了3大智慧无人配套，建筑面积约97-169㎡朝南大开间阳光美宅，贴近嘉兴人民的居住要求。

　　据悉该项目4月即将开盘。

　　万科泊樾湾

　　万科在嘉兴经营久矣，作为外来的房企大鳄，在短短数年内成为嘉兴房地产开发的中流砥柱，新兴板块的开拓者中必有万科的身影。此次万科打造泊樾湾，产品定位很高，又适逢高铁新城盛会。

　　项目上，泊樾湾给自己加了好几层光环。嘉兴万科&阿里云签署合作协议，共同构建泊樾湾智慧新社区。从室内空间到全社区公共空间，利用智能化系统保障业主健康。

　　同时，嘉兴万科还与日本三井不动产合作，在住宅空间收纳方面，学习日本的房屋收纳体系。

　　荣安阳光城晴雪园

荣安府实景

　　与泊樾湾隔庆丰路相望。在荣安府迎来口碑交付后，荣安地产携手阳光城，为嘉兴带来了新项目晴雪园，定位荣安府的进阶制作，与宁波姚江晴雪为同脉产品系。目前该项目位于南湖广场的城市展厅已经启幕。

　　交投祥生白鹤郡

　　白鹤郡或许可以说是第一口吃高铁新城红利的楼盘。项目落地时，高铁新城连影子还没有，但在推进过程中，利好频频释放。余新未来在高铁新城的光环下，发展潜力不可小觑。