嘉兴楼市风向的两个关键标志全部出现 下一站往哪

壹

　　近期又有一波预售证申领，截至发稿前本周共有8个住宅项目申领了1870套住宅，预售面积22.4万方。

　　这些预售项目几乎涵盖嘉兴各大板块，从热门的国商区、科技城、秀湖、南湖新区到城东、城北、主城等。

　　从这些预售证上不难发现一个现实，嘉兴各大板块的房价差异，在进一步放大。

　　本轮预售证中，城东、城北的项目，预售均价都在一万三以内，而国商区项目的房价在攀上一万五高位后继续走势不止，个别项目已近突破一万六，向一万七发起冲击。

　　仅本轮预售来看，国商项目和非主流板块项目价差，在同等毛坯的情况下，已经价差达到四千元每平（极限）。

　　未来高价板块和低价板块，房价差值可能会突破到五千以上。

　　即使目前暂处在一个梯队的国商、科技城、城南、秀湖，未来房价差异也会逐渐显现。

　　嘉兴全新的房价体系基本已成型。

贰

　　而这轮预售证中，不得不说的是晴雪园的预售证。高层均价15950元/㎡，小高层16800元/㎡。

　　这是晴雪园的第三张预售证，前两张的价格是，高层15800元/㎡，高层15850元/㎡，到这一张，涨幅分别是50元/㎡和100元/㎡。

　　涨幅其实不大，但架不住人起点高啊。

　　我们在5月下旬晴雪园申领第一张预售证时就指出：这张预售证一出，距离打破备案价“上限”只有一步之遥。

　　不过我们还是低估了晴雪园。毕竟当时的情况下我们认为突破一万六已经是很确定的事情了。但没想到，这张证出来，不是来突破一万六的，而是来突破一万七的！

　　同一张证，高层和小高层的价格差距达到900元/㎡。

　　而晴雪园小高层16800元/㎡的价格也确确实实突破了此前一直由花语江南保持的16200元/㎡毛坯备案价纪录（普通住宅）。

　　这个突破不是和风细雨型的，不是挤牙膏一样一点一点挤上来的。而是一步登天，绝尘而去。

　　虽然从建筑类型上说，花语江南是高层，而晴雪园是小高层，不同类比，有失公允。同一个项目也确实存在多层>小高层>高层这样的价格逻辑。

　　但是从意义上来说，确实是突破了。

　　这个意义，非同小可。

叁

　　嘉兴是一个调控城市，基本上“四限”都全了。

　　也因此，房价会设置上限，也即红线。这条看不见的红线有两个明显的参考线。

　　一个在地价上，一个在房价上。

　　地价的上限是10040元/㎡（楼面价），也即我们说的熔断线。这条线，正是当时中国铁建城南拿地时的楼面价。（当时还有单价20080元/㎡的上限，但事实证明，真正的红线只有10040元/㎡ 的楼面价）

　　以当时嘉兴的地价来说，这条线确实是很高的。但是随着时间的推移，嘉兴迎来了楼市的大热，随带着土地价格和预期也飞涨。如果拍得太高，那是有违调控精神的。于是土拍的熔断机制就此产生，并且红线设置就是花语江南。

　　后面的事情大家都知道，不断有地拍到熔断，只是随后都转为了竞配建。竞配建的出现，表明其实这道红线早就被越过了。过去的几年，陆续有地以竞配建的方式超过，但今年的情况不一样，大规模集中性地熔断+高竞配建面积，这是过去不曾出现过的情况。

　　今年出让的7宗宅地里头，除了余新宅地没有熔断外，其余宅地全部熔断+竞配建。而6宗地中，除了蓝光竞得的宅地设定的熔断价是9125元/㎡外，其余均是达到了10040元/㎡的熔断价。而竞配建面积从3800㎡到18400㎡ 不等。

　　这种短时间集中性的突破，带来了非常强的信号。

　　而至于另一个楼市信号，也终于随着晴雪园新一张预售证价格的公布而出现，及预售证价格的红线也被突破了。

　　房价的主要体现即备案价格。当然出于某些调控思维，为了稳定房价，所以早些时候备案价格是被牢牢锁死的，这样表面上看起来，房价是没有在涨的。

　　但商品房买卖，本身是一个市场行为，遵从市场规律，不可能值这个价格的我主动砍掉两千卖你。这样开发商早就尥蹶子了。于是车位加价等表外价格出现了。

　　但长此以往，产生的问题也很大，一个容易引发各种乱象，二个，车位两个三个都出来了，但一个楼盘车位数本身是有限的，也没法变戏法了。

　　让房价“回归”房价，也是应有之意。那么备案价突破就是个时间问题。

　　而这个时间点，很快就来了。那条隐形的红线突破后，后面的项目、预售批价格就会顺畅很多。未来应该会有越来越多的项目过备案价一万六的线。这自然也给到了开发商信心，毕竟这么多“地王”拍出来，最后还是拿个苦逼的价格，势必对市场是个消极信号。可以说这次的批价，不一定就对现在的楼市产生多大的影响，但对未来的楼市有着相当的积极的意义。（潜台词几乎是：放心大胆拿地，批价不愁）

　　至此，代表嘉兴楼市风向的两个关键标志终于在今年的特殊环境中全部出现了。

　　地价、房价双双突破“红线”，嘉兴楼市果然热不可挡。那么，下一站又该去哪。