别了，靠拆迁一夜暴富梦！旧改登堂入室 拆迁将退出历史舞台

　　近日，国务院办公厅发布《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，其中工作目标为：

　　2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；

　　到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；

　　到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　注意这个时间节点，2000年底前。

　　2000年底前，这到底是个什么规模？

　　以嘉兴为例，主城区范围内，大部分房子都是2000年底前的。

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　　每个城市都是从过去发展而来，有像嘉兴这样，主城发展完，然后再向外发展的，也有边发展边拆。扩展到全国，这个规模可以说很大的。

　　而在这份文件之前，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及到的居民达到上亿人。基本上，全国所有的城市，老底子的小区都要被改造。

　　这实际上就是新时代版本的棚改。

　　而棚改，换个更生动的词大家就明白了，拆迁。

　　拆迁，简直是新时代一夜暴富的代名词。生活有多苦逼，只要挨上拆迁，一飞冲天成为暴发户不是梦。这其中，以北上广深等一线城市的拆迁户为最。

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　　过去我们经常能看到各类钉子户的新闻，实在是拆迁可以获取的利益太过巨大以致人心不足蛇吞象。所谓尊人重土，乡土情结，也许有，但在钞票面前不值一哂。

　　拆迁大致上可以分为两种，一种是因为城镇化进程的加快，城市周边的郊区被吞没，自然而然需要拆迁开发。还有一种就是棚户改造，或出于提升城市形象需要，或出于土地利用需要。

　　这两种拆迁的本意都是为了让城市化更好地开展，但是不小心让一些地方上尝到了卖地的甜头，变成迅速逐利的途径。

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　　我国的拆迁补偿大致可以分为前后两个阶段，第一个阶段是2009年至2014年，这个阶段，拆迁补偿方案是“以房补房”，拆迁户大部分都是拿到房产。一户人家可能会分到几套不等的房产。

　　第二个阶段是就是2014年以后至今，补偿方案中增加了货币化安置，也即将拆迁户的房屋按市价以上进行现金补偿，至于这笔钱用来干嘛，那就不管了。这个其实也是比较人性化的，毕竟如果拿房的话，房子的品质、地段都是没法选择的。

　　拆迁或者说棚改的好处是显而易见的，提升棚改对象的生活和居住品质，

　　货币化安置的出现，也为楼市爆发提供了新的动力。市场上的钱一下子多了，就像给楼市打开了一个缺口，随后的景象大家都应该经历了。

　　但是棚改这张牌也不能无限制打下去。2020年，正是全国棚改的收官之年，全国各地棚改的余量所剩无几。2019年全国各地棚改计划量就出现了腰斩，到2020年，在这个基础上继续大幅削减。

　　不是说从此以后就没有棚改了，只是棚改作为国家刺激经济拉动就业的手段将得到限制。

　　而接棒棚改的，正是老旧小区改造。

　　规模前面也提到了，丝毫不比棚改弱，甚至远远超过，可以覆盖和惠及更多的人群。

　　而老旧小区改造的功用，同样是扩大内需、拉动投资、实现就业、稳定经济。

　　但老旧小区对于楼市的影响面就不如棚改来得有效了。两者在本质上有很大不同。

　　一方面，旧改不是大拆大建，而是小修小补。改造的内容主要是以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主。自然也就没有所谓的征地补偿了。

　　另一方面，旧改的预算有限，和棚改的“定向放水”有着本质区别。

　　旧改的资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位。也即说，居民可能不但得不到钱，还要自己掏出一部分钱。

　　就冲这点，居民对旧改的积极性显然不如棚改。

　　很多人等的是棚改，他们其实并不在于改不改。

　　还有一点不得不说的是，一旦参与旧改的项目，在未来相当长一段时间内可能将与拆迁无缘。旧改以后，可以更好地生活十年二十年甚至更久，但是也基本上告别了拆迁。

　　这正是，一个时代的落幕，一个时代的开始。拆迁暴富、苦挨拆迁都将成为过去式。

　　最后再来说一下最近一两年嘉兴的拆迁。

　　前面也说到了，嘉兴主城区范围内，很多房子都在2000年以前，城市面貌不佳，生活条件落后。

　　很明显，嘉兴这一两年来的拆迁量，比起过去几年加起来的都多。这当然是出于实际的需要，百年献礼近在咫尺，但是城市面貌实在一言难尽。如果只是单纯改造，难以达到质变的效果，所以局部重点区域，嘉兴加大了拆改的力度。过去苦挨拆迁的居民也算得偿所愿了。

　　这不，近日，南湖区政府就发布了公园路65号和人民公园地块的征收决定公告。

　　但这些拆改的项目，并不单纯因为居住问题才推进的，实际上都是和嘉兴为百年献礼所做的各类城建项目需要而进行的铺路。也即是说，在明年之后，嘉兴主城区范围内大规模的拆迁基本将告尽，随之而来的是旧改。

　　其实在去年就启动的嘉兴中心城市品质提升大作战中，占据大份额的是改造项目而非拆改。拆迁所涉及的只是主城区的冰山一角。即使未来依然会有一些主客观原因上需要拆迁的，量也不会很大。

　　旧改，无疑会成为主城区此后的主旋律。

　　对于该不该旧改，我的观点是，能改就改吧。等不来拆迁，连旧改也不上的话未免太可惜了，这可能是一些主城区老旧小区唯一改善生活的机会了。旧改的项目依然也是有进入拆迁序列的可能的，但是期待值请拉得更长，有机会还是提前置换，通过市场行为来改善。