调控阴云再起，现在追进楼市会不会被套牢？

壹

　　昨天，猝不及防下，深圳出台了堪称史上最严调控的楼市新政。

　　此次调控，总结下来主要是6方面的内容。

　　1、限购升级：本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房。

　　2、二手房加税：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　3、收紧豪宅税：普通住房应当同时满足以下条件：容积率在1以上；建筑面积144平以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　4、收紧信贷：在本市无房但有贷款记录的，首付5成，非普通住房6成；拥有1套房的，贷款首付比例不低于70%，非普通住房8成。

　　5、离婚买房门槛提高：离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　6、严查违规行为：打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为。

　　第6项大家都懂的，场面话。重要的还是前5项内容。

　　其中落户三年且连续缴纳36个月个税或社保是本轮调控中最大的杀器。

　　这就意味着，绝大多数炒房客将失去进入深圳炒房的资格，深圳的楼市自此也将从全国的楼市降级为小圈子楼市。

　　其他几条都是从不同方面抬高进入门槛和离场门槛。

　　史上最强，确实实至名归。

贰

　　该政策出台以后，基本上没有悬念，深圳楼市大概率直接冰封了。倒不是说楼市马上崩了，而是会陷入长期横盘的状态，例子可以参照上海。

　　有意思的是，深圳调控之前，曾去长沙取过经。

　　长沙什么地方，炒房地狱，谁炒就见光死。

　　去长沙取经，难道是取经臭豆腐的做法吗。显然这就是一个信号。

　　而深圳调控可能还是一个更大的信号，房住不炒，不但继续保持，还要更加务实。

　　今年因为疫情的缘故，在发生之初，大家对各行业的预期都是比较悲观的。但由于国家迅速控制疫情并巩固成果，很多行业其实受到的影响面并不如想象中大，这其中就有楼市。

　　而很多热门城市，在短暂的低潮后，楼市马上爆发出惊人的能量，嘉兴人想必对此深有体会。

　　深圳的突然调控，就像是当头棒喝，把这股火掐住了。

　　现在的关键问题是，深圳会不会不是个例，而是新一轮调控酝酿的那个中心？

　　可能性不是没有，由于今年货币的大量放水，而国内可以蓄水的地方不多，楼市就是那个比较有效的吸水池。虽然名义上，增量的货币不是让你进楼市的，但实际上，兜兜转转，进去的依然不少。

　　放在往常也罢了，但是今年既要面对疫情带来的影响，更要面对美国全方位围堵中国的策略，如果水大量进楼市（进的都是调控城市，只进难出），经济造血和活力就会大打折扣，实业抗击风险的能力也会趋弱。

　　所以这不是个好办法，限流是必定的。哪个城市出格了，就要被敲打，这种可能不小。

　　其实还是基于房住不炒前提下的因城施策的调控思路。

　　按这种逻辑看，杭州等局部过热的城市，有一定的追进的可能。

叁

　　那么嘉兴呢？

　　目前看来，嘉兴跟进调控的可能不大。

　　嘉兴和深圳的情况不同，深圳是全国的深圳，全国人民共炒一座城，这谁吃得消，没有无形的手按着，确实容易走火入魔。

　　现在深圳加入了深度调控全家桶，短期内已无力回天，基本上是向上海、北京看齐了。

　　而嘉兴本身有诸多的调控手段，且至今没有松绑过（四限打满）。

　　更重要的是，嘉兴不像深圳，外来炒房客横行。有说法称，今年深圳楼市的炒房客比例超过30%，真实数字恐怕只会更高。

　　而嘉兴这一波行情，主要由本地购房者和新居民支撑，虽然外地投资客也有，但比例比巅峰时期（2017年）要少太多。

　　嘉兴这波行情能迅速起来，天时地利人和缺一不可。

　　虽然今年调整的落户新政，可以实现外地人落户—降低首付、破除限售一套的操作，为楼市创造了生力军的口子。但此条不涉炒房客，主要还是为在嘉新居民打开方便之门，而且量也没那么大。

　　在一个以本地需求为主的市场，虽然这些本地需求中确实有一部分比例是以投资为目的，刚需入市远不如像深圳、杭州一样存在被挤占空间，买不到房的困境。

　　所以总体来说，嘉兴目前并没有要升级调控的需要。

　　其实对于现阶段的嘉兴楼市，要设一个最大的疑问是，这样的行情，能持续多久。

　　如果纵观2017年以来的楼市表现，可以发现，嘉兴楼市基本上呈现一个热半年冷半年的规律。全年楼市大热的情况很难见到，这需要调动到非常大的市场要素。而市场要素不是凭空就产生的。购房主力军中的某些特殊群体，虽然占据资源要素，但资源要素也没办法支持一年一买房、甚至半年一买房的持续输出。

　　所以今年的楼市，到了某个节点后，就可能迎来市场转向。

　　而现阶段，比起调控，更为实际的，是要对市场上冒出来的某些不和谐现象予以整治和杜绝。

　　据悉，近日嘉兴召开加快推进商办项目等房地产领域风险隐患综合整治工作会议。接下来，我市将对全市范围内商贸综合体、商品住宅等存在的虚拟分割、虚假宣传、售后包租、中介收费、车位销售等问题进行严查整治，计划到2020年底前化解80%以上，2021年5月底前基本化解。