国商+高铁中轴宅地楼面价8620元/㎡成交 鸿翔&百盛摘地

　　土拍战报

　　今日市本级出让一宗住宅用地，地块编号为经开2020-22号，经历149轮报价，以235858万元，溢价率52.3%，楼面价8620元/㎡成交，被鸿翔&百盛摘得。

　　又是鸿翔！这是鸿翔今年在嘉兴市区拿的第二宗涉宅用地，继今年6月拿到国商区金融广场板块的宅地后，鸿翔在国商区再下一城。该项目为嘉兴市区近年来极为罕见的综合性大体量住宅项目，成分复杂，考验开发商的规划设计和开发能力，特别是商业和酒店需要自持，要求并不低于早前出让的城南中环宅地。鸿翔拿下该宗用地，说明其有深耕嘉兴的决心，同时也表明鸿翔在嘉兴的城市南部新城开发中将扮演一个极为重要的角色（这块地有风向标意义）。

　　此宗宅地也是鸿翔和百盛合作拿地，10月16日，百盛集团(03368.HK)公告，公司与鸿翔集团签订成立合作公司合作协议。上海盛蕤（公司间接全资附属公司）与鸿翔房地产拟共同于中国浙江省嘉兴市觅得合适土地资源进行未来开发及建设物业，用于商业及住宅用途，包括开发及建设商业及住宅综合体及商业及零售用途，包括开发及建设商业购物中心。根据合资公司合作协议，订约方初始将共出资人民币15.5亿元，其中上海盛蕤将以现金及股东借款的形式投入人民币4.5亿元，而鸿翔房地产将以现金及股东借款的形式投入人民币11亿元。于成立合资公司后，上海盛蕤与鸿翔房地产将分别拥有合资公司约29.03%及 70.97%的股权。

　　该宗宅地是继前不久的城南中环宅地后又一宗热门板块未熔断的宅地。该宗宅地持有国商区+高铁新城中轴双重光环，地理位置突出，不过由于上架附着了较多的拿地条件，特别是商业和酒店需要自持，且体量不小，对于开发商运营实力要求较高，这可能也限制不少有意拿地的房企，也导致参拍房企出价较为谨慎。

　　经开2020-22号

　　土地位置：东至庆丰路绿化带，北至槜李路绿化带，西至云东路，南至广泽路。

　　土地面积130294平米，住宅用地，容积率2.0-2.1。

　　该宗地块挂牌起始价11886元/㎡，起始楼面价5660元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价21084元/㎡，上限楼面价10040元/㎡。

　　建筑限高：建筑高度不高于100米，住宅建筑高度不低于24米,且不高于80米

　　出让条件：商业和办公部分计入容积率建筑面积占总计入容积率建筑面积的30%-35%。地块商业部分计入容积率建筑面积不少于38000平方米：其中酒店计入容积率建筑面积不少于8000平方米，酒店须整体办证；其他商业计入容积率建筑面积不少于30000平方米，须全部自持，不得分割登记。办公计入容积率建筑面积不少于44000 平方米，可分割销售部分禁止以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记，分割销售部分最小产权单元面积按现有政策执行。商业和办公部分（除酒店外），一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。要求配建社区服务中心一处，按照《嘉兴市城市社区公共服务设施专项规划》要求，建筑面积不小于1500㎡，社区服务用房应集中设置，且以一、二层为主。同时配建12班幼儿园一处，用地面积不少于6300㎡，建筑面积不小于4050㎡，分期项目在一期竣工时幼儿园须同步完成，并无偿移交教育主管部门。要求在地块内配建基站。

地块实景

　　地块分析

　　这块地的重要程度丝毫不弱于市区今年已经出让和待出让的宅地，甚至在某种意义上，这是一块具有标志性意义的地块。

　　首先我们来看一下这块地的区位：东至庆丰路绿化带，北至槜李路绿化带，西至云东路，南至广泽路。

　　对道路稍微有点敏感度的都知道，庆丰路和槜李路，一条南北向，一条东西向，都是嘉兴市区非常重要的干道。而庆丰路和槜李路的交汇点所在，正是当红炸子鸡的国际商务区。不单如此，其所在的位置同样属于高铁新城的概念区范围。并且属于整个高铁新城设计规划中的中轴。

　　高铁新城的核心是三环南路以南的站城一体综合体项目。而国际商务区作为最贴近高铁新城的片区，与生俱来便具有“近水楼台”的优势。而纺工路以东三环东路以西长水路以南三环南路以北的这个片区，正是嘉兴城区衔接高铁新城的关键一节。这也是这个片区缘何会成为高铁新城中轴的一个最重要的原因。

　　因此，这块地的意义和地位非同小可。

　　这是从区位上看的，而从土地本身来说，这块地，同样意义不凡。

　　这块地很大，单宗土地面积达到了13万方，这是比较少见的。嘉兴涉宅用地的常规操作是在土地出让前切割成一小块一小块，所以大部分过去出让的涉宅用地，普遍面积都不大，三四万方五六万方的样子，极少面积能在十万方以上的。

　　去年出让的2019南-025号地块，也即现在的晴雪园，土地面积九万多方，已经算比较大的了。

　　而这宗地13万方，可谓近几年宅地出让面积之最。

　　除了大以外，这块地的成分和条件也十分复杂。

　　商业和办公部分计入容积率建筑面积占总计入容积率建筑面积的30%-35%。

　　地块商业部分计入容积率建筑面积不少于38000平方米：其中酒店计入容积率建筑面积不少于8000平方米，酒店须整体办证；其他商业计入容积率建筑面积不少于30000平方米，须全部自持，不得分割登记。

　　办公计入容积率建筑面积不少于44000 平方米，可分割销售部分禁止以任何虚拟、划线等无实体墙形式对建筑物内部进行分割、销售和登记，分割销售部分最小产权单元面积按现有政策执行。商业和办公部分（除酒店外），一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。

　　要求配建社区服务中心一处，按照《嘉兴市城市社区公共服务设施专项规划》要求，建筑面积不小于1500㎡，社区服务用房应集中设置，且以一、二层为主。同时配建12班幼儿园一处，用地面积不少于6300㎡，建筑面积不小于4050㎡，分期项目在一期竣工时幼儿园须同步完成，并无偿移交教育主管部门。要求在地块内配建基站。

　　这块地糅杂了住宅、商业、办公多重用地性质，商业和办公性质在整宗地的体量中占比不小，约占到三分之一。

　　至于幼儿园、社区服务用房配建等，已经是近几年涉宅用地附加条件中比较司空见惯的一类。

　　由于成分比较复杂，如何合理排布和设计规划就比较考验开发商的实力。

　　不过这也解决了我们的一个疑惑。那就是此前中心城区1-84单元做过一次用地调整，而调整的内容正是这宗地。调整的内容是将原来南北向弹性道路调整为了东西向。

　　这一调整，基本给也给明了方向，弹性道路北侧的地块大概率排布商业和办公，而这条弹性道路最后八成也会变成实际道路。

　　地块配套上，这块地周边现有的配套已经有诺德安达国际学校和凯宜国际医院。此外地块南侧还有九年制学校的规划。环境上南侧河道流域均属于双溪公园范畴。

规划双溪公园

　　另外不得不说的是，地块东侧的庆丰路正在建设嘉兴市区的首条有轨电车T1线。根据早前的T1线设站排布，未来在地块附近会设置站点，也是正儿八经的有轨电车房了。

　　这宗地南距高铁南站仅有2公里，北距万达广场不到3公里。而这两个庆丰路上的重要地标，又都由轨道交通进行了串联，可以说以后出行会极为便利。

　　而庆丰路一路到底的平湖塘一带，正是第二医院的迁建新址。光一条庆丰路聚集的资源就足够强大。而未来还会有各种配套落位在附近。

　　总的来说，这块地和这块地所在的区域都是一个极富想象空间的地方，潜力无限。这块地的开发，也是高铁新城中轴带开发的一个重要标志。

　　地价方面，国际商务区去年土拍价格开始飞黄腾达，从过去楼面价在八千档徘徊，一下子提升到了九千档。而今年嘉兴土拍市场整体升温，国商区更是一马当先，接连几宗地块块块熔断，江湖人称“熔断商”。嘉兴城市向南开发的主流方向+依托高铁新城的无与伦比的地理优势，使得国商区俨然有成为嘉兴市区第一板块的潜力。

　　房价方面，去年拿地的几个项目，毛坯起价全部站上一万五每平，而带装修项目价格均价已有突破单价一万九。该区域项目实际售价已在单价两万上下，精装更高，着实恐怖。在今年的整体势头下，预计会带领其他板块将房价继续上推。