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两天后,秀湖将迎来高光时刻!不过疑问也随之而来

来源:嘉论房产网  2020-10-28 15:43:37            
不出意外的话,两天后的土拍将成为秀湖板块的高光时刻。这块地大概率会创造秀湖土拍的新纪录(当然也欢迎打脸)。

  不出意外的话,两天后的土拍将成为秀湖板块的高光时刻。这块地大概率会创造秀湖土拍的新纪录(当然也欢迎打脸)。

  目前秀湖的宅地出让地价保持者是泓玺台,成交楼面价10017元/㎡。是不是有点意外,作为秀洲区的主力板块,秀湖至今为止没有一块地突破过10040元/㎡的楼面价红线(泓玺台当时是熔断成交,奈何秀洲的红线设置不按10040元/㎡来的)。

  而彼时的城南、科技城,熔断已经成为常规操作。

  秀湖一直没有机会给自己“正名”。

  把秀湖的宅地出让情况统计出来,可以发现,秀湖的宅地成交水平相当参差。

  早在2017年5月的时候,卓越秀湖地块就以熔断触顶开场。不过在同年9月,正荣拿的地,楼面价仅有6767元/㎡,这个落差不可谓不大。

  到第二年情况稍好,2月中粮拿的秀湖宅地,楼面价回升到8586元/㎡,6月佳源拿的秀湖宅地,楼面价达到9573元/㎡。

  But,到了当年下半年,情况急转直下,秀湖在9月出让的两宗宅地无人问津,迫于无奈,秀投撑场,使之不至于出现流拍的尴尬境地(当时已经有流拍出现,土地市场风声鹤唳)。但是楼面价是没有表现机会了,都是底价成交。

  时间来到2019年,上下半年又呈现出较大的土拍差异。交投祥生拿地楼面价在9125元/㎡+800㎡的配建。而卓越拿地楼面价为8022元/㎡。

  直到今年6月蓝光拿地,楼面价又回到了9125元/㎡+6200㎡配建的水平上来(实际楼面价9688元/㎡)。

  总的来说,秀湖的宅地出让就像坐过山车一样,一直起起伏伏,相当不稳定。秀湖的宅地出让状况其实倒不是秀湖有什么原罪,而是比较真实地反映了这几年嘉兴土地市场的状况。

  但是如果和同为一流板块的城南、科技城对比,秀湖的地价表现确实差了一个档次,城南出地不多,但基本都是熔断以上。科技城虽然也有起伏,但大体上还是比较稳的,仅次城南。

  此三者分别是南湖、经开、秀洲在开发的第一板块(南湖新区大佬不进排名),地价表现上,秀湖弱一线。

  这也是为什么秀湖差一个“正名”,毕竟地价是一个很硬的指标。

  在今年市区土拍基本逢地熔断的情况下,认为这宗最后的秀湖临湖宅地熔断以上,完全是合情合理的。

  当然,这种“正名”也并不是完全必要的。从购房者角度来说,地价越低越好。可惜秀湖虽然地价不是第一梯队,但房价却是。

  房价上,有一个很直观的现象,那就是今年以来,国商区的项目,房价集体站上一万五一平(毛坯备案),而且大有向一万六去的架势,国商由此也跻身嘉兴在开发板块中房价第一梯队。

  而最早房价集体站上一万四档位的,却不是国商,而是秀湖。去年早些时候,秀湖的房价已基本站稳在一万四以上。也是直到今年,国商开始反超,并且和秀湖甩开一个段位。当然秀湖也不甘落后,也在向集体站上一万五冲击,基本到年底就能实现。

  房价的强势表现,是秀湖最好的“正名”。这背后来自秀湖的底气。

  客观地说,在目前嘉兴在开发板块第一阵营中,秀湖的规划和配置最优的。光在公园绿地一项,就可以直接把国商和科技城PASS掉了(别跟我说中央公园,中央公园的开发水平真的欠奉),也只有有姚家荡的城南勉强能跟上。

图片来源看秀洲

  而在城市公共配套上,其他几个真不够打的。秀湖目前已有的公共配套有秀洲全民健身中心、文化艺术中心、秀洲中国居民书画艺术中心、嘉兴安全教育互动体验馆等。学校配置上有浙师大附属秀洲实验学校、秀湖学校(上海世外附属嘉兴秀湖实验学校)、秀洲现代实验学校、上外。医院有新安国际医院。此外还有敏实、五芳斋等总部大楼。

  这个规划、配置,目前的国商、城南、科技城都是难以比拟。(光学校一项,城南就被爆出翔)

  秀湖板块唯一缺的是大型商业体的配套。这个配套,从秀湖设计开始就做了规划和预留。位置就在秀湖东侧、东升西路和秀洲大道交叉口这个地方,真公园旁的商业地块。这宗地在今年的读地手册中出现,看来是有意向要动了。

  秀洲区目前有江南摩尔和中关村两个商业中心。不过江南摩尔而今已经渐渐式微,最新消息沃尔玛也要撤场了。江南摩尔当时是嘉兴最早引进的综合性商业体,但时过境迁,其设计和动线早已跟不上这个日新月异的时代。即使改造,恐怕也不一定能让这个商业体再获新生。至于中关村……说它是秀洲区的商业中心,恐怕很多人还是有异议的。

  秀洲城区如果要再造一个商业中心,可以并且唯有的,也只有秀湖这个位置了。按照秀洲区的商业消费需求以及这个区域的居住人口,只要来的开发商不坑,大概率能做起来。

  综上所述,秀湖、城南、国商、科技城,这四个一流板块,从宜居宜业角度来说,秀湖排第一,我想反对的声音不会有太多。

  当然秀湖也有它的硬伤,而且是胎里毛病,那就是,秀湖不在嘉兴大市的主流开发方向上。不过由于嘉兴城区其实没那么大,所以这个硬伤没有那么要命,通过后期高架快速路、有轨电车等接入,也能达成一定的补足,不至于使秀湖游离在主流视线以外。

  而对于纯居住需求出发的人来说,这种顾虑就更没必要了。投资往南跑,居住在秀湖,没毛病。

  只是,回过头来,当高光来临时,也将是秀湖谢幕的开始。

  秀湖的开发已近尾声。谁能想象,当初还是一片荒芜之地。从2016年正式开发开始算,秀湖的开发满打满算不过四五年。

  实至名归,嘉兴开发最快、成型最快的板块,无出其右。

  最后的疑问是,秀湖之后,秀洲区城区的开发,何去何从。


 

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