大面积改善盘盛行，现阶段，真想买房的刚需应该怎么做？

壹

昨天，荣安府顺利开盘，最后的5幢楼被一扫而空，整个项目完成销售动作。为此，我特地“恭喜”了一下熟悉的销售姐姐。小姐姐用下图做描述。

真是很cute（可爱）了。

想想看，已经很久没有听到嘉兴市区新盘的销售在开盘时焦虑愁卖的新闻了。现在新盘开盘出现的情况无非两种：

1. 微信开盘，众人全款哄抢，真的全部售罄；

2. 微信开盘，卖出部分，另一部分转给中介，卖出之后大家一起分“提成”。

从市场反馈来说，愿意在新盘市场寻找机会的购房者还是很多，情况1目前还是多过了情况2。

更何况，现在有销售项目的开发商，即使真的市场转冷，在“微信开盘”的前提下，想要营造“市场依旧火热”的假象，还是非常容易的。

“仍旧有楼盘剩余”这一赤裸裸的消息，是谁都不愿意在现阶段就呈现出来的。

贰

从今年二季度开始，唱衰楼市的新闻猛增，许多分析数据的机构、大咖纷纷发声，指出楼市的拐点将至。

其论据立足点大概是：

A. 一线城市楼市转冷已久

B. 调控丝毫不放松，甚至愈发严厉

C. 开发商的资金链危机，大额债务涌现

D. 土地市场成交价格下降

E. 二手房市场抛盘量剧增

这些在之前的文章中已经出现多次，就不一一展开了。

简单说说我自己的判断。首先，这些新闻都是真的，所以，基于这些新闻给出的未来，也是大概率会实现的。

但是，未来毕竟是还未发生的事儿，保不齐啥时候嘉兴出个超级大利好，房价继续往上，也不是不可能。

还是那句话，自住的啥时候买都没问题；投资的话，现在开始需要好好考量了。未来的嘉兴，板块必然存在分化，房源的升值空间也会有所不同。

关于这点，大家可以咨询老王，或者移步问房圈，会得到详细解答的。

叁

今天主要讲讲，在这个节点，刚需客怎么办。

现在的嘉兴楼市，对刚需客，着实不怎么友好。昨天的文章中说，目前嘉兴市区楼市，已经从小户型为主转向大户型唱主角。目前在售或是计划销售的项目，大多是走的改善型大面积，以品质说话，主要客户是嘉兴的刚改群体以及看好嘉兴长期发展的投资客。

曾经那个在外媒眼中专为炒房客打造的嘉兴楼市，正在逐步远去。这是市区楼市健康成长的标志，也是城市进步的标志。

当前市区在售项目，无论是花语江南、新中国际、万科紫元·尚宸这些刚领出预售证还未销售的项目，还是刚刚完成销售动作的荣安府，都是大面积户型为主的楼盘。除了尚宸有部分小户型外，见不到小户型的供应。

“真刚需”的位置有点尴尬。可供他们选择的，目前只有柳岸禾风、湘湘恬园等非热门板块的楼盘，或是卓越泓玺台、世茂璀璨时代等项目中的小户型。

大多数人，要么是挤破头皮去抢开发商放在水面上的那一点点供应量，且大多楼层不好；要么就是吃下中介的高额“茶水费”，加价购买房屋。

相对于以前嘉兴遍地刚需户型的情况，现在嘉兴刚需客的日子不好过。

好在，以嘉兴的实际情况来看，一套房子都没有的急切“真刚需”占比很小。作为曾经的价格洼地，切实落实“计划生育”政策的城市来说，老嘉兴人不缺少房子，一户人家手上两三套“老破小”还是拿得出来的。

对于这类人，如果想搭上城市发展的快车，我的建议是置换。卖掉一两套老房子，用赚得的钱，去买一套面积大一点的新房。

越快越好。

持币观望尚可，持房观望就有点不明智了。

二手房市场的抛售量已经在增加，越来越多的人意识到楼市可能进入拐点了。这时候，把手上的老破小变成货币或者置换成新房是比较好的做法。

因为你不确定下一轮“去库存”的机会会什么时候到来。一旦城市版图继续扩张，未来您手上的老破小，就真的不一定有价值了。

未来二手房市场的主力军，一定是准新房。老破小现在引以为傲的地段优势，在城市扩张之后，也不一定是中心地段了。这个时候再想脱手，不仅价格会被打压，就连有没有人接手都是问题。毕竟嘉兴不是寸土寸金的上海市区，老破小的价值并不高。

另外，未来嘉兴有着大把房源，里面不乏适合刚需的小户型。您现在准备好资金，待到那些刚需盘上市的时候，选好项目直接入手就好。那时候的楼市，应当不会像现在这样需要挤破头皮。

肆

嘉兴楼市现在展现出的前进方向，在我看来是可喜的。

城市的人员住宅构架通过这一波的涨幅和刚改项目的推出，已经开始了转变，热门板块通过大户型、高售价吸引了高净值人群的进驻，而城市边缘或是一些非热门板块则为刚需住户提供了居住空间。

这是小城市向大城市发展的基础，这点要给嘉兴政府点赞。至于上海出台“城市中心宅地的开发商自持，城市边缘宅地出让”，则是更进一步的城市发展方向，目前的嘉兴谈这点还太远。

在我看来，下半年的嘉兴楼市，刚需户型，将重新回到舞台，并扮演重要角色。

说点儿题外话，昨天有个网友，顶着大太阳来公司给予我鼓励，受宠若惊。

进入这一行的时间不长，在很多方面与浸淫了十几二十年的大咖还有不小的差距，谢谢您们的喜欢，我会不断充实自己，把知道的、想到的、理解的，毫无保留的全部告诉您。

从这一篇开始，每一份留言我都会用心回复的。谢谢谢谢。