上半年出货12000多套房子还不够卖？下半年房子不得了

　　上半年嘉兴共有25个住宅项目申领出45张预售证，共计12273套住宅，同比2017年的7888套上涨53.6%。（含运河大公馆525套政府回购房源，即实际向市场投放的房源量为11784套）

　　从房源供应来看，2018年上半年处于历史同期的高位。但从市场表现来看，市场供需依然是供小于求。上半年平均月均供应约2045套，而2017年下半年月均供应量约2480套，今年上半年楼市行情延续了去年下半年的火热状态，并且有增无减，市场供应呈现偏紧状态。

　　供应结构

　　其中市区供应房源量为8312套，占比67.7%，乡镇供应量为3961套，占比32.3%。

　　市区供应中，各板块供应差异较大，国际商务区以1848套供应，成为上半年度的供应之王。科技城和主城分别以1412套何1198套位列二三位。城南以168套的供应垫底。

　　领证项目

　　在领证次数上，上半年，荣安万科·香樟国际以4张预售证一马当先，运河大公馆、金地都会艺境、绿城柳岸禾风二期、佳源·优优中环、万科·中环公园等项目以3张预售证紧跟其后，另有6个项目领出了2张预售证，其余皆为一张。

　　在出证房源量上，上半年荣安万科·香樟国际以1564套名列榜首，排在第二的运河大公馆出证房源量为1006套，排在第三的金地都会艺境出证房源量为927套。

　　上半年出证房源量在500套以上的有10个楼盘，这10个项目的总房源量占到上半年出证房源量的66.4%。从中可见，上半年供应主要集中在部分楼盘。且领证频次较高，说明出货意愿强烈。这些项目大多为刚需盘，对申领预售证的价格期望相对较好，同时对项目回笼资金的需求较大。

　　上半年领出全部房源的项目有中梁秀湖壹号院、优优中环、万科·中环公园、金地艺境、金地·都会艺境、吴越学府、水云居、荣盛·观湖景园、佳源·优优华府、大树·湘湘恬园等项目。其中佳源·优优中环和水云居为2018上半年度首次拿证和全部拿证的项目。

　　备案价格

　　在备案价格上，各项目的备案价格差异较大。中国铁建·花语江南以16200元/㎡的毛坯备案价格问鼎上半年的备案之王，佳源·优优中环和卓越·泓玺台以13800元/㎡的价格紧随其后；备案均价在13000元/㎡以上的还有世茂·璀璨时代、吴越学府、新中国际。其余项目的备案均价集中区间在9000-12000元/㎡。相比去年，今年的备案价格在中段依然比较平稳，但在高段，明显高备案价的项目在增多，并且形成新的“天花板”。

　　同时花语江南以6300元/㎡的装修价格问鼎上半年度的精装房备案价之最（实际销售价格5800元/㎡），其次为荣安府的4500元/㎡，其余精装房项目价格多为3000元/㎡。

　　分析

　　上半年预售证出证总体呈现偏紧和拿证难两个特点，其中供应偏紧又和拿证难有所关联。而拿证难主要是开发商受限价影响而难以获得预期的心理价格，导致出货速度放慢，不少项目依然抱有用时间换空间的侥幸心理。

　　另外从上半年的拿证情况可以为我们对下半年的供应特点有一个初步判断。

　　一、备案价格依然严控，但稳中有升

　　大方向上，新房的预售备案价格依然会遭遇严厉的调控，开发商想要获取理想的心理价位基本不可能实现。但同时，随着高地价项目陆续将在下半年进入销售节点，在备案价格上，这些项目，会超过目前的平均线水平。也即会有更多项目出现在备案价格的高位段。13000-13800元/㎡，可能是目前可以参考的价格区间。

　　二、下半年预计备案的项目及房源量会增多

　　从目前来看，下半年待售的项目在持续增多中，即便一些长期“雪藏”的项目，也随时可能会因行情而调整销售计划。随着去年和上半年拿地项目的开发进度推进，下半年的供应量有可能会较上半年有所增加。

　　三、市区板块供应结构有所调整

　　从项目量和潜在可售房源量分析，下半年供应最大的板块依然会是国际商务区，国际商务区或成房源供应的重灾区。

　　上半年，国际商务区是房源供应的主力，甩开第二位的科技城400多套，而到了下半年，商务区的供应可能会有增无减，目前除了荣安府已基本完成出货，以及香樟国际还有一批房源没有领证外，其余皆为一房未售的纯新盘，分别是卓越珑府、雅居乐金茂中央公园、淮矿·东方禾苑、中国铁建江南国际城、台昇御景园和路劲金茂嘉禾金茂府。新项目数量为为市区各板块之最。由于销售节点接近，国际商务区可能会成为市区项目竞争最激烈的区域。

　　另外秀湖和城南的供应会有所提升，其余板块会有小幅变化，基本上各区域都有潜在供应可以满足板块需要。