公积金购房重出江湖，车位问题终于松口，楼市变革再起风云

各位好，一夜入秋，近期冷了很多，大家记得保暖穿衣，公司近期感冒的人不少，大家多喝热水。

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No.1

对我们是入秋，对地产商们，就有点入冬的意味了。

昨天，嘉兴某楼盘发布公开文件，项目全面支持使用公积金贷款购房。

公积金贷款时隔2年重出江湖。本来倒也不是不给你贷，就是弄个优先，那个段子怎么说的来着：

全款的大爷里屋排队，按揭的门口排队，公积金的拜拜了您嘞······

这算是这轮涨幅过程中的“潜规则”了，久而久之，也就没有人提公积金贷款的事了。这次开发商方面如此高调的重提公积金贷款，也算是“穷则思变”了，毕竟在现阶段，如果完全不做改变，想要进行新房销售，实在太难。

不过，这也是治标不治本的办法，不可能大面积推广，毕竟公积金贷款现阶段能否申领下来是个问题，即使申请下来，放款时间也过长，对开发商来说，短期并不止渴。所以，能够做到支持公积金贷款的开发商，必然是大开发商，能够撑得住资金周转压力，也不怎么怕项目结顶之后品质出问题的。侧面来说，该项目品质应该还可以。

而在同一区域的另一个项目，其销售和代理中介放出消息，5楼以下不绑定车位。

之前的文章中，我们预测过，车位问题随着入冬的进行，会有开发商松口的，结果这个时间点比我们想的还要早。

值得注意的是，该项目并不是近期开盘的。项目于8月中旬申领出预售证，在8月末就完成了开盘动作，目前一个半月过去了，突然对外宣布5楼以下不绑定车位，其开盘时的销售情况显露无疑。

我们有理由相信，未来这样的情况（支持公积金贷款、降价折扣、不绑定车位等）会越来越多，而在很长一段时间内，嘉兴市区项目的分化会越来越严重，好的项目仍旧能够在高位上行，不好的项目恐怕愈发如履薄冰。

No.2

全国的地产商，其实都不好过，只是应对方式各有不同。

10月9日，老牌地产中介中原集团旗下的上海公司发布公开信，明确表示全公司做降薪调整。

据悉，中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司近期推出了一系列内部改革措施。自10月1日起，公司所有岗位的全勤奖暂时取消；通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半发放。此外，包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时，取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

我们来看看公开信上是怎么说的。

“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去”

2008年金融海啸的时候，我还小，影响更深的是雪灾、汶川大地震（这也是我做慈善的开始）还有北京奥运。

关于那一次的金融海啸，建议大家可以去看亚洲台的纪录片，《2008年 金融海啸》，一共四集，说的不错。

那一次的金融海啸，对中国来说，来的猛烈，去的也快。但是这一次，中原华东区总裁兼上海中原总经理陆成发布的《公开信》上明确指出，地产商的危机恐怕会持续很长时间。

这与我们之前的判断是一致的，“抑制棚改货币化+去杠杆”之后，房企和中介面临的资金压力可能比我们想象的还要大，对未来的预期，丝毫不乐观。

“现在就是’排队去死，看谁有实力排在最后’”

这句话，我觉得是《公开信》中最赤裸的了，在之前的文章中，我说现在就是有“老虎”在追着地产商。

在被老虎追赶的时候，你需要跑的，不是比老虎快，而是比同行的人快。

没想到，一天之后，陆总用了“排队去死”这样更加血腥赤裸的语句，其背后流入出来的信息，已经很明了了。

万科的动作已经被我们提了好多次，转型美好生活的服务商，提前准备了充足的现金过冬。

恒大投资某“汽车制造商”失败的新闻很是吸引人眼球，但是其实其掌门人许家印早就表示，恒大计划首批投资3亿援建200个农牧业产业化基地，其中包括110个养殖基地，今年直接成立了一个恒大高科农业公司。

碧桂园更是直接，成立一个养猪事业部，名字起得简单粗暴，一看就是碧桂园的风格。

而事实上，我们细究榜上有名的这帮开发商，就会发现，根本没有一家开发商仅有房地产这一项业务的。甚至不少大型开发商，房地产都不是其龙头业务。

……

聪明的商人早就为自己准备了后路。

对上海这样的大城市来说，其实冬天来得很早，在今年年初，冷冽的寒风就已经吹起来了。年初，受到市场成交持续低迷的影响，上海有不少中介经理选择了离职，而年中市场稍有回暖，才让留在这个泥潭中的人缓了一口气。

十一长假期间，包括北京、深圳、杭州、厦门、合肥、济南等多地多家开发商，都在采取打折促销的手段，个别楼盘的8折销售上了地方台的专栏。

但是我们仔细想想，在这轮涨幅前，往年不都是这样的嘛，到了金九银十，开发商为了冲业绩，折扣销售的事情层出不穷，优惠不断。只是今年之前的涨幅太过迅猛，现在一有回落，大家心理落差有些大罢了。

这样的心理落差，在降温较早的一、二线城市，大部分人已经逐渐适应。

曾任国土资源部矿产资源储量评审中心主任的张大伟说，“部分城市楼市已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市房价更是有理性回归的态势。”

我想，这里说的理性回归，回归的不是价格，而是人们面对住宅的态度，不再一窝蜂的涌进售楼处，而是开始重新考虑自身情况，综合考虑之后，再决定住宅需求。

这样的市场，对开发商来说，不算开心，但在我看来，正在不断向成熟和稳定前进。

与国际上许多成熟的股市呈现个股分化，以业绩说话一样。未来的楼市，品质和服务站的住脚的开发商，将会有所收获；追求高周转，想要捞一笔的开发商，将失去市场，最终被淘汰。

大环境下，楼市很可能就是平稳的房价、平稳的购房心态、平稳的成交量。

No.3

购房问题上，之前一直在说新房市场怎么怎么样，自己陷入了思维定式，直到今天一个朋友向我咨询购房问题，谈到想买二手房，才突然反应过来，好像现阶段，二手房也是一个可以考虑的点。

嘉兴本地人对二手房的接受度没有一线城市的居民好，这是城市发展现象决定的。

原来的嘉兴，几乎人人有房，外来人口不多，新房市场供求平衡，甚至供略大于求，新房单价不高，居民想要购置房产的选择大多是新房。

但是这一轮的涨幅过后，嘉兴的情况变得和一线城市稍有接近，靠普通工薪阶层的工资，已经很难负担新房的售价，居民在购置房产上，开始考虑二手房间的置换，卖掉原来相对较老的，买位置和品质相对更好的二手房。

一个嘉兴有名的地产自媒体人，和我聊天的时候说起，未来新房市场不好做了，值得挖掘的是二手房市场。

现在想来，确有道理。

虽然二手房市场目前显得冷淡，成交量和成交价格大幅下滑，但这也正是淘宝的好时机，指不定就能被你重新遇到“丽江半岛底层143万总价，单价仅1.3万出头”这样的好机会呢。

更何况，二手房市场目前有很大的议价空间，在这时候挂牌出售的，除了仍旧走“高价试水”路线的；另一部分是真的有售房需求的，甚至这种需求很是急迫，谁都有遇到特殊情况急需用钱的时候（我就有个朋友，世界杯期间参与赌球，被迫卖房……）。

如果淘到这样的房子，一般售价不高，低于市场预期，而且问房东压价，在原报价的情况下，一套便宜5-10万，期望快速出手的房东，应该是可以接受的（再便宜也不是不可能，看您的压价能力了）。

不过，买二手房时，需要注意一点，不要买房龄超过15年的房子，这类的房子，有些可能银行是不愿意给予贷款的。别到时候陷入“房子价格谈妥了，但是贷款下不来”的尴尬境地。

——END——

最后，不管怎么说，楼市的横盘回调真的来了，像国外那样直接暴跌估计不可能，毕竟是中国特色的地产制度，但是想靠投机房产暴富的人，这几年肯定会很难受。