白鹭郡允许全款退房，这让别人怎么玩……

各位好，今天我比平时早出门15分钟，结果上班差点迟到……老小区的停车状况实在令人堪忧，由于没有规划车位，随着住户生活水平的提升，车辆的增多，每天玩的都是抢车位游戏。

更为无奈的是，没找到车位的，就开始了插空之旅，时常把原先停好的汽车堵在里面。于是，今个儿一大早，播出的第一通电话就是114。也亏得车主是个不修篇幅的小男生，眯着眼就下来了。

No.1

今天跟大家说一件事儿，万科·白鹭郡允许退房。

先说说事件本身：

万科·白鹭郡，是位于厦门的别墅楼盘，2017年10月首次开盘，推出204套精装修别墅，总价450-500万，包含50万装修，32万的2个车位，和15万价值的电梯，由于地段偏远，价格贵，卖的很差，去化不到100套。

之后，厦门楼市崩盘，不少楼盘降价销售，明星楼盘白鹭郡也难逃其中。

2018年9月，白鹭郡推出107套特价房。但去掉了精装修，车位以及电梯，毛坯交付，总价降到275-300万

若不算精装部分的溢价，毛坯的折扣在5折以上，可谓“腰斩”。

降价近百万元出售自然引起老业主的不满，但是在还没有爆出大规模的“打砸抢”新闻前，万科先行动了。

陆陆续续有媒体发布《买房买贵了真的能退！万科计划退还业主1个亿》之类的退款文章，称白鹭郡准备给前期买贵的业主退款，正在和银行协商变更按揭合同的方案。买贵的业主只需要与开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等，相应降价部分约100万元，直接抵偿按揭部分。

估计是眼看舆论飞起，10月10日晚上7点左右，万科发布声明，说退款100万元是不实言论。声明中说，该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户。

于是，由于“温泉无法入户”，万科给出了两个解决方案：

1. 如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿相应费用20万元；

2. 如客户不接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解除原合同，并针对一次性付款客户，根据客户付款金额及时间，按照一年期定期存款利率所计算出的金额进行补偿；针对办理了贷款的客户，首期款部分根据客户付款金额及时间，按照一年期定存利率所计算的金额进行补偿，贷款部分按照实际已产生的贷款利息进行补偿。

所以，外界传闻“不退房，立赔100万现金”的说辞被辟谣了。但是万科允许退房的说辞，确是真的。

No.2

2008年万科率先在全国降价，也引发了业主的维权潮。

但万科当时旗帜鲜明，坚决不退房，不补差价，声称“对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，作为一家上市公司，万科将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求。”

万科解释降价不退房的理由是：“如果股市允许投资者退股票，那万科就可以退房。”

而这一次，万科的处理方式则耐人寻味，看似给出了两个选择，但是在“退款20万”和“全款退房，差价200万”的选择题上，我觉得稍有想法的人都知道应该怎么选择了。这分明是让人选择全款退房。

为啥万科之前死活不退房，现在却在白鹭郡这边开了先河？我说说我自己的想法。

首先，我们先看看万科这家企业。

8月20日，万科公布2018年半年度报告。报告显示，截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。

这是什么概念，就是在其他房企负债率高达70-80%，饱受未来到期债务摧残的时候，万科手上所持有的现金就可以保证其还清借款，并有极大的资金运作空间。

于是，万科行动了。

三季度，万科的拿地金额接近500亿，相当于【恒大+碧桂园+保利+融创】四大龙头房企拿地金额总和，还记得万科在嘉兴科技城拿的地吗？

10月9日晚，华夏幸福发布公告，将自己位于环京区域33.93万平方米的住宅用地的部分股权转让给万科合作开发，涉及华夏幸福旗下的5家项目公司。

……

这是足以写进教课书的商业运营模式！在别人都扛不住的时候，拿出现金吃掉所有开发商赖以生存的土地，慢慢的补充自己的库存，做大自己，扩张市场份额。

事实上，虽然官方进行了辟谣，但是从白鹭郡的相关微信群中爆出的信息，万科很可能进行了内部评估退款，一户近一百万，一共补偿一个亿（只是我的个人推测）。

即使没有，万科允许退款这一行为，也在帮助市场进行清理，清理那些不“健康”的“小”开发商。

白鹭郡是个什么楼盘，是绝对的明星楼盘，早先降价再有心人的推动下，全国皆知，现在退房更是给出一个信息：买贵了没事儿，有开发商给你买单。

这下子，那些承受着高额负债的小开发商可就没得玩了。

你万科退得了房，碧桂园、恒大、保利等一系列榜上有名的开发商也能承担一定的退房风险，但是那些借钱的小开发商承担不了啊。

本来就现金流不充裕，资金总量已经非常拮据，如果这时候选择降价出售，被原来的业主一围攻，那是退不退房？退房的话，直接现金流崩塌，自己把自己弄死了；不退房的话，只能在市场上渐渐丧失竞争力，除非再遇大牛市，不然最终难逃被大型房企吞并或者被市场淘汰的结局。

万科这次的事件，不管他的主观意图是什么，客观上堵死了行业大幅降价的可能，没有老业主全部退房魄力的地产商是根本不敢降价的。

房地产商承受不起退房的代价，就不敢大幅降价，自己的资金链压力只能硬抗，一旦绷不住，持有大量现金的万科将会是最大受益者。

同时，也不知道是有心还是无心，万科通过这一行为，对行业中的开发商进行了筛选，推动了行业往健康的道路上走，虽然这个做法现在看来有点暴力……

No.3

多么教科书式的商业模式！万科掀起了这场商战，而它自己在完全准备之下，很可能成为最终的赢家。

不过，这些都是我的个人揣摩。目前看来，白鹭郡的退房还只是个例，属于小范围事件，并不存在诱发全国范围内的退房可能。

毕竟，白鹭郡是高端别墅，与寻常的商品房住宅有所不同；而且厦门也是一所公认住宅价格虚高的城市，住宅价格都快比肩深圳了，这里的房价下降幅度在全国范围内名列前茅，其他地区的房价远没有下降的这般夸张，甚至很多地区仍旧存在一二手房价格倒挂的现象（比如嘉兴市区），在这样的基础上，房价不会下跌太多，就没有大面积退房的基础。

所以，并不用杞人忧天。

不过，白鹭郡事件还是给了我们一个启发，防范于未然。

万科从2014年开始，就看衰房地产，郁亮喊出地产已经进入白银时代的口号，准备了约627亿现金打算收购破产的中小房企，甚至在银行贷款快到期的时候，都让这些现金趴着待命。

2014年的时候，万科是行业第一，看衰地产准备大量现金过冬，但是碧桂园和恒大却大肆举债加杠杆。结果2016年掀起一波地产大牛市，万科掉到了第三名，碧桂园和恒大弯道超车，但是万科依然坚定的降杠杆，2018年中报，万科储备的现金已经飙升近到1600亿。

现在，在地产业开始萧条的时候，万科这1600亿的现金，其作用就展现出来了，进可攻退可守，能够用来平息民愤，也能够用来收购其他房企、强化自己。

果然是大企业，其前瞻性和远见，令人叹服。

而对于我们这些普通人而言，千万别接受了错误信息。那种“只管买，赚了归自己，亏了有开发商帮忙买单”的思想，是绝对不能有的。

之前已经说了，白鹭郡事件是个例，不存在全国范围发生的可能。房地产如果您把它当做一个金融产品，涨跌还是要自己扛的，这是风险的一部分。千万别因为侥幸就举全家之力盲目进入市场。大佬们的游戏，我们玩不起，小心引火烧身。

更别去做“房闹”，政策要维稳，你还上去闹，大概率是啥都得不到，自己还要进去喝茶。