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总说金茂的产品特别令人着迷 也许从这个项目可以窥见一斑

来源:嘉论房产网  2018-10-17 16:19:01            
如果从金茂本身的一些产品逻辑上讲,也许秀湖金茂府会有更多一些的产品逻辑上的重合。

  相比起普罗大众,也许开发商更迷金茂,或者说非常迷恋金茂府这个产品。

  所以你会看到,小小的一个嘉兴,就有三个金茂的产品同时涌现。哪个产品更加纯粹、更得金茂的精髓,是购房者比较好奇的。客观上讲,三个产品各有不同,即便是同为金茂府,秀湖金茂府和嘉禾金茂府在定位上也有所不同。

  如果从金茂本身的一些产品逻辑上讲,也许秀湖金茂府会有更多一些的产品逻辑上的重合。

  由于是合作开发,正荣金茂秀湖金茂府的择址,实际上最早的时候与金茂是没有关联的(拿地方为正荣),但是随着金茂的入局,秀湖金茂府的择址意外地非常顺遂地延承了金茂正统的择址观。

  如果有心观察,就会发现,金茂住宅项目的择址位置,一直以来都不是传统意义上的核心区域。金茂鲜少会去拿业已成熟、配套齐全、城市核心的地段,比如上海的大宁金茂府,当时拿地所在的闸北只是上海的下只角。又比如杭州的滨江金茂府,2015年拿地的时候,滨江在杭州的地位远远不如今天。

  金茂的择址观中,却必定有一条,顺应城市发展方向,占位新核心。比如北京的广渠金茂府,拿地的时候,广渠一带跟主流地段完全无法比拟,但是随后北京CBD东扩,广渠金茂府又恰好靠着东四环,等到项目建成,一切都水到渠成,熟透摘果。而大宁金茂府,更神了,直接从闸北变成静安区。而但凡是房产人介绍大宁金茂府,必定会带上这句话,几乎以一己之力改变了整个板块的房价梯度以及区域内的产品体系。

上海大宁金茂府

  回过头来看,按照金茂自己体系中的择址观,秀湖板块无疑是十分切合的。熟悉嘉兴的朋友都知道,嘉兴的规划中有一段着名的“东西南北论”,是为嘉兴发展方向的圭臬之言,即是东进西拓,北控南移。这么多年来,一直也是在遵照这个宗旨在发展的。

  西拓到哪里?最早的时候是中环西路以西,几年前在北郊河以西、新塍塘以南。随着新塍塘以南区域的开发日渐成熟,城市西拓的核心发展区域就很自然来到了秀洲城区新塍塘以北的区域,也就是现在的秀湖板块。

  每次城市开发重心的转移,都是潜力股的更新。开发中的秀湖板块,有配套有预期,也正好符合金茂择址观中发展型的城市核心。

  城市公园无论任何时候都有足够的噱头,秀湖生态公园占地约1700亩,将近三个南湖的面积。这是秀洲区非常珍稀的城市公园。

  尤其在石臼漾湿地公园由于某些原因封闭之后,秀湖的价值进一步被放大。原本在秀洲城区域内,有石臼漾湿地公园和秀湖两大公园绿肺。但在石臼漾封闭后,秀湖就成了独苗。围绕石臼漾的精彩生活就可能要变成围绕秀湖的多姿生活。

  但如果只是公园,那承载的城市功能性是十分有限的。秀湖其实是承载了城市规划者和运营者的野心而来的。我们都知道,苏州金鸡湖如今已经是城市湖区开发的典范,这是一个开放型的城市湖区,包含了观光、商业、办公、居住、文化等多重城市功能。虽然等级无法比拟,但秀湖的开发依稀也是有点类似的模式。除了公园绿地和周边的住宅居住功能外,围绕秀湖开发还包含了办公、文体等多重城市功能。这些功能的聚集,能让秀湖发挥出更大的价值,这是功能单一的石臼漾湿地公园所不能比拟的。

  这样的一个未来城市核心板块,自然是近水楼台先得月。围绕秀湖,一批住宅项目纷纷落地。从地理上讲,他们都接近秀湖,本身区别不大,但从视觉和湖居属性上来讲,项目虽多,真正临湖并且可以直面一线秀湖景观的项目屈指可数,秀湖金茂府就是其中之一。而且就住宅项目而言,观湖位置最佳及临湖面积最大的,秀湖金茂府必是其一。

  由于秀湖的优质属性,近几年秀湖板块出让的宅地容积率普遍不高,远低于市区出让宅地的平均容积率水平。秀湖金茂府的容积率上限为1.8,属于中等偏低的容积率。

  这样的容积率,你很常见的搭配方式是高层+多层甚至别墅。高低配的处理方式有助于开发商将土地价值最大化,因为低密类型的物业在售价和接受性上会有更好的表现。但是这种处理实际上对高层业主是极其不公允的,表面上看容积率没有变化,但高层组团的实际容积率却是远远高出地块上限的,这会让居住舒适感大打折扣。

  而秀湖金茂府整个项目仅有789套住宅。按照建筑面积计算,整个小区的户均面积达到约164㎡,完全属于高端改善型的住区范畴。大面积、低户数,全高层设计,这就在最大程度上保证了实际容积率的体验感受。

  正是这样的设计,才能做到超宽楼间距,首批13#、14#与前排楼间距达60米;南向第一排和东升西路的退让能做到50米的极致(这么大退让也是有原因的);才能做到实打实的23000方的小区园林景观。

  不“克扣”容积率,说明开发商敞亮、大气,也间接说明开发商能很好坚守一个改善项目的底线。

  一期统一只做建面约148㎡的户型。通常上,出于设计和房源销售考虑,开发商会以不同面积段、不同格局的户型做搭配。只做一个户型,必需要有足够的自信。秀湖金茂府的第一个自信,源自它通盘只做改善。目标群体定下来,就没必要在面积配比上纠结了,因为小户型直接PASS了。这对于一个纯改善型项目太过重要了,为去化考虑,将刚需、刚改、改善需求的用户混在在一起,房子也许好卖,但品质是没法保证的。

  而其户型确实也足够优质。该148㎡的户型是经典的4房2厅2卫的格局,可以满足三代人的居住需求或者两孩家庭。4开间朝南,主卧套房设计,2个卫生间全明且都做到干湿分离。厨房的开间尺度非常阔绰,接近客厅的尺度,且带工作阳台。难得的是,餐厅还带窗,可以保证采光的需要。

  唯一容易遭人的吐槽的地方可能是南向只有一个阳台。

  当然,可能也有人觉得这个户型和面积段还不够改善。而据了解,二期的户型会在原有的基础上再做进一步的升级,更加贴合改善客户的需要。户均面积164平,说明二期的提升空间非常大。

  虽然以上种种,已经让秀湖金茂府有足够噱头,但是与以下这项优势相比,又不算什么了。那就是价格。首批房源备案均价13700元/㎡。即使加上30万一个的车位,总价也不过200万出头点。打着金茂府的名头,实际价格还不到16000元/㎡,这样的价格你在其他城市几乎找不到类似的例子。

  这要归功于两个,一个是限价,一个是秀湖金茂府没有在其项目一期上马其赖以成名的绿色科技系统,很直接地就让总价控制在一个相当可以接受的范围。两百万就能买金茂府,这让其他城市的金茂业主情何以堪。

  在现阶段的嘉兴楼市,尽量控制总价,避免在高位站岗,这是一个非常实际的考量。绿色科技并不是每个人都需要,但有金茂品牌的加持和金茂府品质的支撑,穿透楼市周期完全不成问题。

  另外,据说秀湖金茂府二期有可能会上马它的绿色科技系统,那就不是200万能搞定的事了,从这个角度看,秀湖金茂府一期的剩余房源,具有极高的性价比。


 

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