售罄已成往事，多卖掉一成都算好汉

大家好~本来昨天就会与大家见面的，但是要支持一下家装部的工作不是~

传说这周气温要降到10度以下，大家注意保暖，多喝热水……

一直以来，都勉强算是一个正直的地产人。最近一直在看一个大咖的公众号，颇有种“听君一席话，胜读十年书”的味道，推荐给大家，紫竹张先生。

No.1

台昇御景园在10月20日上周六，完成了加推动作。据开发商自己的描述，本次开盘的9#、11#两幢楼，共计210套住宅，开盘加推去化8成。

在当前的楼市，这是很不错的成绩。

上周有开盘动作的，远不止台昇一家，但开盘之后高调宣布去化情况的，目前来看只有台昇了。

台昇御景园自己，用了“逆势而上，当红不让！”八个字作为本次加推情况的注脚，也证明他们对这次加推的去化情况很是满意，同时，我们也应该意识到，现阶段不能再用“售罄”来期待现在的楼市了。

台昇的逆势而上，是有道理的。

在带看房团的时候，我曾经说过，选择房子要从几个方面考虑：品质（开发商）、地段、学区、商业、交通、未来的发展前景以及楼盘自身。

这些在楼市大牛的时候在意的人不多，反正买到就是赚到。而一旦楼市整体进入下行趋势，就显得至关重要了。

御景园的“坚挺”，就是很好的例子。

品质

台昇御景园由于操作周期很长，本次推出的9#、11#两幢楼房已经是准现房了，不出意外明年下半年就将完成交付动作。

准现房相比期房有很大的优势，最主要的是品质看得见。

商业

御景园往南就是建设中的购物广场，未来大型的商业综合体。

交通

南湖大道旁，未来的绕城高架环线内，还不是直面绕城高架（直面也没事，反正走地下……）。

地段

国际商务区CBD板块，靠近老城中心，相对于现在市场上的在售（或者明确有开盘动作的）新盘，台昇御景园的地段足够脱颖而出的了。

老实说，台昇附近没啥公立好学校，完成这个去化成绩，还是地段的优势。这也是为什么中山府、龙润壹城、翰林兰庭等楼盘即使许久没有动作，仍旧不乏关注人群的原因。

买房买地段，无论牛市熊市，这是不变的真理。

No.2

单边大牛的楼市，利滚利，看不出任何问题。一到熊市，问题就如“雨后春笋”一般了。

先是P2P的连环爆雷，然后是长租公寓的一系列爆仓，未来可能还会发生一个情况，就是烂尾楼的出现。

10月19日，哈尔滨黄金地段一烂尾了近23年的楼盘进行爆破，顺利爆破后，上了腾讯新闻的头条。

可关于这则新闻，我们不应该感叹“爆破技术的强大，祖国科技的高水平”（当然，适当称赞一下是可以的）。真正需要引起我们重视的，是烂尾楼问题。

烂尾楼问题，说到底是债务问题，原先的开发商承受不住开发的巨额成本和欠下的大额债务，抛下施工到一半的楼盘背身离去。

好一些的烂尾楼身后是一笔大额债务，后来者把项目和债务接手之后，即可重新开工；可怕的烂尾楼身后则是一个巨大的债权问题。

当开发商面临资金链断裂的危机时，他会不顾一切的借钱熬到转机的时候，寻常可见的就是抵押楼盘，“以房抵债”，但当这样都无法填上债务空缺时，开发商就容易走上极端，不惜以违法违规的手段反复抵押，重复抵押，用类似欺诈的手段骗取资金。

所以很多目前还在烂尾的楼盘，其最大的特征就是债务极多，且债权结构极为复杂，同一个房产，甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次。

可以说，这样的楼盘完全没有最终交付的可能，等到交付后，很可能出现同一间房有许多业主的情况……

嘉兴的烂尾楼也是有的，而且数量不算太少，开车走走，不用出市区就能碰到。但大多都是商业性质的楼盘，住宅很少（嘉盛龙庭算一个，还有个别的别墅项目）。

其根本原因，是因为住宅项目在过去的20年内，一直都是单边大涨幅，后浪能推着前浪走，因为有后市更高价格的预期，于是即使前任开发商资金流出现问题，欠下无法偿还的债务，只要不是债权人过多，债务实在无法偿还，多数都有后来者愿意接盘。

海南当初楼市泡沫的时候，那么多的烂尾楼，现在也被消化的所剩无几。

所以，烂尾楼的问题在过去一直没有被人重视，不是单个问题不够大，而是问题不够普遍，覆盖面小了，重视的人就少了。

可是当楼市预期不好的时候，烂尾楼问题就需要我们重视了。

这是因为楼盘失去了最大的支撑点，未来的利好预期。当开发商对未来的预期普遍看空的时候，就没有后来者愿意接手了，会有那些遭遇债务危机的小开发商，卖不动房子，回不了款，还无法把手头的楼盘转手卖给接盘的开发商，被迫烂尾跑路。

更可能会有没有良知的开发商，学着P2P的套路，在预售制度下，把业主的钱拿到手，欠着银行和施工队的钱，直接跑路……

而这样的情况一旦发生，想要维权难度很大。嘉盛龙庭原计划2014年交付，结果到现在还没消息了……

所以，最好的建议是，最近几年，那些实力不强的小开发的预售楼盘，尽量别买，如果必须要买，请购买之前查清所有的五证，并仔细审查合同，慎重交款。

No.3

按下葫芦起了瓢，楼市正式进入下行空间后，股市突然翻身了。是突如其来的尖底，快速的下跌，猛烈的反弹，令人猝不及防。

很没有运气的，我空仓……

时也命也，因为尖底没有吃到这一波上浮，虽然有点遗憾，但是也不算后悔，毕竟这种毫无征兆的情况，算不准的。大不了突破短期趋势之后再买进一些呗。

再说了，现在究竟有没有走4浪，未来是否还有5浪回调，都说不准呢，耐心一点吧（虽然这么一来一回，少了将近一套单身公寓……）。

闲话不说了，未来大家在地产楼市，需要注意的就是三点政策信息了，一个是销售制度（是否开启现房销售），一个是房产税，还有一个是贷款利率。

这三点不变，地产目前的大环境是不会有改变的。有需求的安心看房，没需求的欢迎来我们这边凑个热闹，大家共同聊聊天，也是极好的。