车位贱卖？学区房有变？本质上恐怕不是这样……

各位好，昨天头条是家装部的活动，大家有需要的可以支持一下，毕竟房产和装修算是本家。

10月22日，嘉善县宣布，原定于10月24日出让的201-8-20、2018-21两宗宅地，因出让金缴纳期限调整原因，经研究决定终止交易。

嗯，你们懂的。

另外，昨天【浙江发布】头条发布了一篇名为“引导理性购学区房迁户，浙江将建户籍生入学信息发布和预警机制”的文章。

大致意思是未来入学，除了有对应户籍外，还需要排队，综合户籍迁入时间及房产登记时间等因素实施分流（比如，你想让自家孩子去实验东校区，但是因为户籍迁入时间太晚、房产登记时间太短等原因，可能被迫被分流到科技城校区）。

具体实施标准可以阅读今天的末条。

这里简单说几句，首先，各位不用过于紧张，每一所学校的学区划定都是经过严格测定的，通常情况下，在学区内的适龄儿童都可以享受到其教育资源；其次，这是针对浙江省的政策，说到底主要还是针对杭州这样有超一流学校的大城市，嘉兴目前不断引入名校，教育资源的分配比较平均，不存在死活扎堆要去某所学校的情况，像之前北师大拼命扩班的情况，未来应该不会重演，所以该政策对嘉兴的影响不大；最后，买不买房还是按需来定，有这个实力的，就去买。作为一名曾经的教师，可以很肯定的说，家庭教育对孩子的重要性，远远大于学校教育，把赚这点钱的时间，好好放在对孩子的教育陪伴上，效果会好很多。

No.1

昨天，紫元尚园折价售卖车位，坊间传闻一个车位售价7万（后来消息流出，单个车位4.5-6万不等，搭b2储藏间的6-7.5万不等，子母车位8-9万不等）。这相较现在新房动辄30万的车位价格，可是便宜了很多。

于是乎，在现在楼市罕见的，紫元尚园门口排起了长队。

有同事正好有一个买了紫元尚园的房子，2016年上半年入手了一个车位，价格8万。说起这事，稍显沮丧。

房价没有回到2年半前，车位价格先狠狠回落了一波。

老实说，这件事的影响不大不小，当天就有紫元的业主出来鸣不平，认为自己车位买贵了，甚至请求维权。

……是不是房闹退房成功开了先河之后，我们又能“有幸”见识到车位闹？

事情就这样，主要讲讲其背后的因果。

为什么紫元尚园的车位卖的这么便宜，甚至比涨价前都便宜？

一、市场所迫

这点很简单，目前连房子都卖不动了，更何况车位，更更何况没有绑着房子一起卖的车位，更更更何况是已经交付楼盘的车位。

每一家开发商，开挖地下车库，制造车位，都是成本的增加。我曾经在设计学院看过一个数据流的分析文章，直言以上海为例，倘若开挖地下两层做车位，车位配比在1:1.2（车位数量是住户数的1.5倍），那么每个车位对于开发商的成本价格在8-12.8万（建筑材料不同，成本价格不同），以15万一个车位的价格，开发商至少售出全部车位的70%，才能回本，有利可图。

嘉兴无法比拟上海，但我想，50%的车位出售，也才能算是开发商的收支平衡吧。

所以，很明显的，开挖地下车库，对开发商来说，是一种成本的增加，想要收回成本，必须把手头的车位卖出去（如果不算卖房利润的话）。那么在市场经济形势下，卖车位最简单的办法，就是降价，薄利多销。

好在，市场的反馈不错。

二、老小区

这是嘉兴老小区的普遍现象，由于在销售时并没有强制销售车位，而是车位与住房分开售卖，这造成了后期车位销售的困难。大多数的老小区，规划建设的车位目前仍有较多的剩余。为了收回成本，社区物业一定想尽办法出让车位。

于是，老小区的车位降价是一个普遍的现象。龙盛华庭右岸还曾经以2.5万的单价甩卖车位。与之相比，尚园这次出让的车位，虽然在售价上比2016年的价格更低，但是考虑到位置和便利性，可以说并没有大降价的情况。

三、内部原因

其实更重要的是，卖车位的物业属于杭钢。眼尖的朋友已经注意到了，我在说尚园的时候，名头一直是紫元尚园，而不是尚宸这样的万科紫元·尚宸。

这是因为，目前尚园仍在杭钢的管辖范围，并不属于万科。

今年3月，杭钢集团与万科集团在杭州举行资产包合作签约仪式。此次双方合作的资源包含8个项目，分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市，交易总价17.8亿元。

但是，挂牌信息显示该房产项目股权具体包含：嘉兴紫元置业有限公司65%股权（后期可能进一步稀释了）。

所以，还有35%的嘉兴紫元置业有限公司股权，并没有交易给万科。

更何况，销售车位的收益属于物业，尚园的物业属于杭钢。

于是，结论就很明朗了，杭钢这是在为自己回款，卖车位所得款会归到杭钢名下。至于为什么不慢慢的卖车位，不负责任的做个预测，杭钢这是在为日后全面撤出房地产界做万全的准备，而且，杭钢计划短期内完成撤离。

No.2

尚园的这一出戏，还延伸出了其他事儿。比较大的，就是炒房不成炒车位。

与湖南长沙一口气购置133个车位的吴小姐相仿。尚园这次听说有位业主一口气购置了23个车位，打算等未来车位价格上涨的时候加价出售。

赤裸裸的炒车位啊！

不过在我看来，如果这件事是真的，那这位业主的小心思，可能要落空了。我们假设这23个车位的均价5万元，则这位业主壕掷115万元。

如果用这115万元，去购置正常的商业融资，利率算少一点，年化8%好了，则5年后，这115万元，在利滚利的推动下，会变成168.97万元。

而5年后，我们假设市场行情转暖，车位价格翻番，出售时达到10万元一个，则这23个车位全部售出可获得230万元，但是考虑到小区的老化以及交付后社区车位的售出难度，能够完成60%的去化已经是很好了，也就是能获得138万元。

大概率是亏本的。

如果这些车位来出租，一年租金3000元，出租收益在6%，即使全部出售，仍旧比不上选一个正常的商业融资。

所以，小便宜真的没这么好贪……

这只能说是一次豪赌，赌未来房地产业会重新回到大牛市，车位价格随之大涨，并且需求量大增。如果未来很长一段时间，房地产仍旧是下行阶段，则车位价格也跟着下跌，那么多买的这批车位，必然砸手里。

No.3

车位的售价问题，由来已久，跟着这轮涨幅一起，逐渐被大家所关注。

嘉兴目前的新房车位价格为30万，与住宅一起销售，毫无疑问存在溢价的原因。

在前一段上涨周期内，不能说嘉兴的车位贵，一旦说了车位贵，马上就会冒出一群中介或者房地产从业者跟你说，看看隔壁杭州车位60万一个，上海、广州、深圳都出现了百万车位，嘉兴车位才30万，知足吧。然后劝你买房。

其实，说句公道话，嘉兴新房的车位价格，在上涨行情下，其实也是贵的。我特地查了新房售价与嘉兴几乎一致的重庆、成都，其车位售价在15万一个。即使是房价高于嘉兴的天津，新房车位售价也是普遍20万以下。

而嘉兴已经交付的楼盘，车位价格也大多低于15万。

先别急着暴躁，思考一下，为什么车位价格可以定的这么高？因为嘉兴的新房限价力度更大！或者说，嘉兴的新房在那段时间里，价值高过实际售价很多。

二手房价巅峰的时候，同一区域内，二手房价格比新房售价高个5000，是轻而易举的事。相较于每100平多50万，车位上多的15万，也就不是什么事了。

大多数人都不是傻子，这就是为什么在市场行情好的情况下，这些人宁可吃下高价车位也要买新房的原因。因为买到就是赚到。

半年前还有个别已交付社区加价售卖车位的情况……

现在随着市场行情的下滑，二手房市场降温明显，新房市场也逐渐出现了让利活动，车位价格随之下滑，也是比较正常的市场现象，希望大家不要过分解读，也不要因为吃了小亏就去闹。

至于未来，车位价格能否进一步的下滑，这要看市场行情的走势。从目前来看，新房携带的车位价格，很有可能会迎来下调。也已经有开发商尝试解除部分楼层车位的强制购买。这些现象，无疑都在证明，车位价格的松动即将到来。

目前嘉兴市区次新盘的车位售价普遍在12-15万，预计新盘也会跟上脚步。

倘若真的降价，已交付的楼盘，不会出大问题。已经完成销售动作的期房，也不会有什么问题（因为大家都是30万买的车位，偶尔不用买车位的，也是尾盘清售）。

我真正担心的，是现在已经完成了部分开盘动作，等待加推的楼盘。如果不随着市场行情走，车位价格仍旧居高不下，则销售动作必然会受到影响；但如果车位价格下调，很难保证原来高价吃进车位的业主，会没有情绪，没有行动。

明天跟大家聊聊广东取消限价的事儿，漫天飞舞的信息，我都有点看不下去了。