放开新房限价，就算是真的，有什么影响？

最近，“广东率先放开新房限价”的消息，通过各种渠道传的沸沸扬扬，经过有心人的宣传发酵之后，更是被传言“上级要救市，房价会重新上升，甚至再创新高”。

不少网友来问我事情的真伪，闹得我也很无奈。今天我们就来讲讲这件事。

No.1

消息是这么说的：

10月18日晚上广东省的各房地产开发企业收到通知，要求在19日上午10点到广州市房屋交易监管中心参加会议。之后，市场传出消息，增城区、南沙区、花都区的房价将按真实价格备案，网签价就是真实售价；一经定价，半年不能调价；同一预售证退房套数及面积均不能超过总签约量的3%。

说的有鼻子有眼，故消息一传出，就被不少人信以为真，在朋友圈疯狂传阅，中介大肆宣扬新房价格要上涨，市场重新变好。

其实，一天之后，广州住建委就紧急回应，发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，强调严禁开发企业拆分价格报备，并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。　　

文件用了“优化价格指导机制”的说法，结合“继续坚决执行现行各项调控措施不动摇”的说辞，我们大致可以判断，广东省确实计划对新房网签备案价格进行调整，但大概率不会完全放开备案价。

所以，坊间传闻的“取消限价”，“新房售价与真实价格接轨”，是无稽之谈，现阶段不可能的，限价仍会继续。

更何况，在中央一纸文件“坚决遏制房价上涨”的指示下，我是不相信还有哪家地方政府敢于大幅上调一个区域内的新房备案价。

玩火也不是这么玩的。

No.2

退一步说，就算真的松开了限价，对现在的楼市有影响吗？

可以肯定的是，对嘉兴这样的城市来说，新房销售价格会有极为短暂的小幅上浮。

我曾经多次强调，一个健康的楼市，同一区域内的一手现房或准现房的价格应该是略高于相同品质的二手房售价的。现在大多热门城市，虽然二手房市场的遇冷严重，但仍旧存在一二手房价格的小幅倒挂。

所以，一旦彻底松开政府对备案价格的限价，任由市场定价，新房在开发商方面的售价在短期内确实会有小幅上涨，涨到接近周边二手房价格的水准，但很多的新房，其售价在上涨之后很快就会回落，只有那些出色地段，大开发商的楼盘能够稳住这一涨幅，也只是在出色的楼层上。

原因是供需关系和未来预期。大陆的楼市，说白了仍旧是市场经济为主导，供求关系是楼市的指向标。之前的全国大幅牛市，是货币化棚改滋生了大量现金，极大的促进了楼市需求端的力量，导致市场普遍供不应求，于是价格疯狂上涨，二手房受到哄抢，新房迫不得已限价，来维持数据上的平衡，产生一二手房价格倒挂。

也正因为一二手房价格的大幅差距，导致新房买到就是赚到，无论质量如何，开盘即售罄。甚至在开发商收取茶水费、车位绑定、精装溢价等“小聪明”的情况下，仍旧热销。

而现在，货币化棚改受到抑制，市场购房资金减少，需求下降，重新回到卖方市场，二手房价格大幅回落，一手房价格虽然仍旧处于限价中，但是已经不是售罄的行情了。

需求端的下降，使得开发商没有了“动歪脑筋”的空间，一二手房价格的差距在不断缩小，使得一手期房目前“品质不明，交付时间长”的缺点暴露在世人眼前，新房再也不是买到就能赚到的存在了。

曾经的文章中，我打过一个比方，大牛市时期的楼市，是能卖100块的商品，政府强制让你卖50块，实际价值远远大于售价，于是众人哄抢。

现阶段的楼市，就像是能卖60-80块的商品，政府仍旧让你卖50块，但是市场普遍认为现在值60块的商品，未来很可能从60块降价到50块，甚至40块，于是没人买；卖80块的商品，也因为前期疯狂抢50块的商品，市场资金流失严重，整体购买力下降，所以只能卖出品相好的一部分。

所以，现在即使松开了限价，对市场的影响可以忽略不计。一二手房价格差距小，而且那些小差距也被未来的预期抹平。市场经济下，价格本就上不去了。

No.3

限价有没有用呢？这里不得不吹一波我们领导人的睿智了，限价的作用，极大！

上升周期内，外面二手房卖2万，新房被限制在1.3万毛坯，即使算上车位，也在1.6万上下，这确实会造成一手房市场的红火，甚至从侧面滋生了茶水费、精装溢价等现象。

但是，一旦到了目前的下行周期，我们可以思考一下，如果之前没有限价，会出现什么状态。

可以肯定的，房闹远不止现在这些。

现在的房闹，还只是小打小闹，毕竟之前限价，现在即使价格下降，也不会低于限价线太多，大多数人可以接受。尤其是嘉兴，新房的备案价实际还在小幅上升，车位价格也没有彻底松口，后买房的实际可能比先买房的付出更多的钱。这是闹不起来的。

但，如果前期没有限价，嘉兴的新房毛坯售价早就突破2万了，然后回落，现在只能卖1.4万，超过30%的跌幅，将心比心，你说之前的购房者会不会闹？

昨天的文章中，通过车位价格分析，我们得出嘉兴的限价力度还是比较猛的。现在，我们庆幸这样猛烈的限价力度，使得我们不需要面临维权潮。

现在的维权，无非是关于精装标准交付时不满意的小打小闹。真正落实到房价上的大风大浪，我们在最初就已经回避了。睿智啊！

所以在那时候，限价的作用极大。但是现在，在新房开盘普遍去化不足5成的情况下，是否限价已经无所谓了。

不要被中介蛊惑了，现在即使真的松开限价，对市场也毫无影响。最多个别楼盘的出色楼层价格会有所上浮。

No.4

那么，什么样的政策对现在的楼市有影响呢？

三点：房产税、现房销售、贷款利率（限贷）。

房产税，这个是大头，分析文章不少，随便百度就能找到很多，不细说了。我的理解是，啥时候房产税正式出台，啥时候楼市彻底进入下半场。楼市下半场就是，品质为王，再也没有暴利，大浪淘沙之后的开发商，都在兢兢业业做项目；购房者大多刚需，炒房客很难生存。

现房销售，这是绝杀，一旦现房销售，开发商赖以生存的“利滚利”就会遭到毁灭性打击，年收益将只剩零头，现有开发商，要么转型，要么被吞并，要么回归品质道路，因为在现房销售下，只有品质才能为你带来客户。

贷款利率（限贷），这是立竿见影的操作。

限贷分两重含义，第一重含义是限制银行住房贷款总量，第二重含义，是直接增加房贷利率，增大房贷成本。

直接限制房贷总量，减少每年流入房地产业的金额，使得贷款难度增加，贷款期限放长，房企没钱拿地建设，购房者没钱买房，房屋销售周期就会被拉长，新房市场必然受到抑制；同理，增加每年流入房地产业的金额，无论是房企还是购房者手中的钱都会增加，房屋销售周期缩短，销量被拉动，新房市场瞬间走暖。

直接增加房贷利率，占市场购房人群大头的炒房客的杠杆受到枷锁，成本增加，年化收益下降。本来每年贷款成本在5%左右，现在涨到6%，风险增加，他们下手时就要掂量掂量了。而市场上，一直有“计划提升房贷基准利率”的消息流出，一旦落实，配合未来的不良预期，对炒房客就是毁灭性打击。

所以，观察现在的市场很简单，房产税何时出台、现房销售政策何时落地，以及贷款利率和银行流入房地产的金额多少，关注到这几点，就能大致预测涨跌。