你都熬成房东啦，哈哈哈哈……

今天和同事聊天的时候，聊到一句话，很是有趣。

“你都熬成房东啦！”

说的是原来计划来嘉兴炒房的投机客们，面对现在的市场行情，手上囤居的货物无法脱手，无奈之下，只能将滞留的资产当做租房出租，一来二去，原来的炒房客，统统被这个市场熬成了房东。

No.1

熬成房东的不在少数，昨天，嘉兴一家官媒发布报道称，嘉兴目前很多的地产中介处在面临关门倒闭的境地，每天的开门都如履薄冰，主营业务从一手房的加价出售重新回归门可罗雀的租房市场，大量中介谋划着关门转行。

了解我的朋友都知道，我2016年上半年买了一套新房，在市中心黄金地段，现在已经交付，邻居中有不少都是上海人，除了少部分自己住以外，都处在挂牌出售兼顾找中介出租的情况。

目前，距离交付四个月过去，挂牌出售的，除了一套换了主人外，其余均没有成交；在中介打算出租的，也均是问的人多，租的人少。

存在人性的贪恋，想在浮动的现在寻找“冤大头”捞一笔的因素在，但也不可否认，市场的行情下滑，不仅影响到了住宅交易，也对租房市场产生了阻碍。

嘉兴的中介是在2017年上半年如雨后春笋般冒出来的。资本都是逐利的，那些自认为有些小聪明，却没有市场内部消息的人更是如此。

眼见2016年下半年刮起了疯狂的涨幅，一群本来挣扎的中介和开发商腰包全部鼓胀，自然有人眼馋，于是一群连执照都没办齐的中介小商铺开满了嘉兴各地。

本以为这些无脑逐利的资本很快就会受到惩罚，却不想这一轮涨幅持续的时间实在有些出乎意料，直到2018年下半年才尽显颓势。让那些“精明”的投资客赶上了差不多一年的好时候。开发商也乐得如此，备受“限价”之苦的他们，很快找到了与中介共获利的商机，于是，那段时间的新中介们，大多完全抛弃传统中介赖以生存的二手房和租房市场，一窝蜂的进入争抢“一手房房源，转手加价出售”的大军中。

猖獗的风气使得政府多次下达政策方针，直指中介市场，“整顿风气”、“严查执照”等词汇，用了不下三四次。

解铃还须系铃人，市场的单边涨幅造就了那群逐利的人，现在市场的回调走弱，则让他们的疯狂之旅走到了最后。

由于前期的不规矩运作（把重心放在一手房市场抢单中），现在那些中介变得很难生存。不注重培养二手房和租房资源，使得他们在市场降温后，没有与那些规规矩矩、步步为营的同行竞争的资本。

佛家讲人有三垢：贪、嗔、痴。过分贪婪的人，迟早会付出代价。

No.2

中介不好过，那些熬成房东的人也不好过。过去20年间，炒房之所以赚钱，是因为杠杆的运用和令世人瞠目结舌的超级大牛市。

过去买房，我们所付出去的钱，70%都是以4%的利息问银行借的，启动资金很低，杠杆达到3倍，炒房客们手中的住宅理论上只要每年超过4%的价值涨幅，就是赚的。而事实上，这个涨幅何止4%。

我找到一份数据，10年前，上海大市的商品房销售均价为14056元每平。如今10年过后，2018年，上海大市的商品房销售均价已经达到了55095元每平。接近10年翻了3倍，年化收益接近15%。计算杠杆，那就是年化接近40%的巨大收益，远超令世界惊叹的中国GDP增幅。

这样的走势下，炒房成为远超实体经济的来钱手段，而且，可怕的是，炒房的启动资金甚至比从事实体经济更低……

于是炒房客越来越多，只要市场还有空余土地，还有住宅需求，未来预期仍旧良好，这些人就如过江之鲫，源源不断。

资本逐利，没人跟钱过不去，这点无可厚非。而涨幅领先GDP许多的房价，在这样的情况下，就行成了泡沫。

来看看今年上半年全国百城租金回报率数据表，最可怕的厦门，才1%，买一套房子出租，100年才回本，难怪房价会腰斩。北京、上海之类的，大多在1.4%，出租70年才回本。

嘉兴租金回报率为2.33%，一套房子以现阶段的房价和租金来看，租出去43年才能回本。

要知道，一些国际上认为楼市健康的国家，其租金回报率一般在4-5%，也就是出租20-25年回本。

而根据经验，当租金回报率跌破1%的时候，楼市泡沫是铁定会崩盘的。厦门的房价腰斩就是很好的例子。

除非后期租金暴涨，居民收入暴涨（事实上，只有通货膨胀才可能做到），不然以现阶段的情况，继续炒房，实际是一件很危险的事情。

No.3

还有一个可怕的事情，是老龄化的不断加剧。

到2017年末，中国大陆60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。60周岁以上人口和65周岁以上人口都比上年增加了0.6个百分点。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

17.17%的老龄化程度，是什么水平？

全世界老龄化最严重的国家是日本，比重达到了26.7%；其次是意大利，比重达到25%；然后是德国，比重是20.6%。

中国现在直追德国……

有一个不容忽视的事实，在全面老龄化的国家，房价一律都是一蹶不振的。看主要发达国家的名义住房指数变化对比图。

其他国家都在疯狂增长，老龄化严重的日本和德国非但没有猛烈上升，相反还存在小幅下滑。

中国没独善其身的理由。

No.4

从目前中国的租售比看楼市，情况就比较严峻了。直接崩盘不太可能，看看隔壁日本就知道，代价太大，无法承受。

所以，现在不断有非官方的媒体流入出很多与地产有关的信息，先是“房产税”闹的沸沸扬扬，上了人民大会堂；然后是“现房销售”，弄的开发商心慌慌；近期又来“松开限价”，给你块糖；还有已经被打压下来的谣言，“全国范围内取消限贷”。

现在还有专家跳出来说，中国应该完全取消户籍制度……

无风不起浪，意识到楼市环境将发生颠覆的人越来越多。覆巢之下安有完卵，倘若真有这么一天，不管你有在哪里的住宅，资产的大幅缩水是一定的了。

但是相较之下，大城市的资产显然更为保值，这也就是为啥我们一直在说，买房买地段的原因了。

好了，今天的文章写得有点乱，大家凑活着看，周末因为一些私事要去北京，下午3点到，隔天早晨8点就走，朋友有难，出于江湖道义，必是义不容辞的。

下周见。