一炮打响后 姚家荡新片区能否让城南再上一层楼？

壹

　　昨天城南姚家荡片区成功出让一宗宅地，基本上土拍结果在预料之内。该地块距离封顶熔断只差一点点，在2019年至今出让的宅地中，楼面价格可以排到第四。

　　此前出地较多的国商区风头无两，连科技城北翼的两块地也甘拜下风。直到姚家荡新地推出，才算打了个旗鼓相当。

　　在一个相对稳定的周期内（土拍市场不大起大落），开发商拿地的态度和地块的实际表现，能够折射出开发商对地块乃至区域发展的态度，这种态度，肯定是包含了无数的考量。

　　从近两三个月来的表现看，国商区的宅地明显上升了一个台阶，而科技城北翼虽然同样有不少经营动作在里面，但缺乏实质性利好的支撑，现阶段只能在二流梯队徘徊。姚家荡新片区则一鸣惊人，还能略微压过风头正劲的国商区。

　　新片区第一宗地能迎开门红，主要还是城南姚家荡底子好，名声在外。嘉兴几大板块中，城南无疑算一个高房价的板块。年份新一点的商品房，价格都差不多要在两万左右。

　　这里集结了市第一医院、YINTAIPLACE、经开区行政审批服务中心等一众公共、商业配套。沿城南路而起的高楼群宇，是一张靓丽的城市名片。

　　但并不是说城南就是尽善尽美，实际上城南这个区域可以说有着先天的不足。

贰

　　广义上的嘉兴城南可以从梅湾街出了环城河开始算。不过由于嘉兴版图的不断扩大，为了叙述方便，一般将中环南路以北称作主城南，以南才算我们现在狭义概念里的城南。

　　城南并不是从一张白纸开发而来，上个世纪的时候，城南其实是城乡结合部（包括主城南的部分）。这里汇集了一批乡镇集体经济的工业企业。从这个角度上说，城南的底子其实并不好。

　　后来开始现代化城市建设，特别是城南路的二次改造，使得这个片区开始脱胎换骨。但由于是改造而来以及不同定位下的开发，让城南在功能布局上多少有点混乱。比如在一片居民居住生活区里出现了一个创业园区。

　　另外像大量的以低矮建筑为主的拆迁房小区排布，也消耗掉了城南太多的开发空间，并且使得城市界面难以连贯和调和。

　　这里多一嘴，吐槽归吐槽，嘉兴市区最有价值的多层拆迁房，除了主城区一些年份较新的外，就属城南和国商这边的一些了。

　　先天上的毛病，使得城南难以成为一个真正规划完整、排布合理的板块。加上几条道路都是歪来扭去，分割而成的地块也都不甚规则，实在一言难尽。但彼时的城南胜在区位优势。靠近主城区，又是城市南部连接东西的咽喉要塞。

　　城南真正发力还是从姚家荡时代开始。

叁

　　姚家荡如果从地图上看去，正好是处在城南正中心的位置。

　　其意图也很明显，以姚家荡作为发力点，让城市向南！

　　城南是一个纵深比较长的板块。南北最长要4公里多，东西最短则只有2公里多。这样的一个格局，注定它只能由北向南循序发展。

　　由北向南怎么发展？先搞个湖吧。一个以姚家荡为核心的城南次时代跃然纸上。姚家荡1.0时代，正是城南春风得意的时候。我们前面说的，城南高房价的地方正是围绕在姚家荡周边。

　　姚家荡周边先后诞生过几块熔断地王。像香港兴业畔月湾、佳源城南印象等。真叫是这两年出地少，不然要出一块爆一块。但开发节奏缓，使得以姚家荡为核心的片区至今未能成型。我们观察姚家荡周边的开发，北侧基本填满了，除了公安局大厦没有投入使用。而西侧和东侧都是闲置状态（西侧暂时利用为公园绿地）。

　　城南这步棋走的很稳，并没有急于榨取姚家荡的果实。纵观全局，城南只开发了一半左右，往南的这一半毫无根基，是一张白纸。虽然前期可以借势姚家荡，但后效如何，很难预估，毕竟这里已经到城市的很南面。

　　需要做更多准备。

　　于是姚家荡新片区的规划产生了，包含目前姚家荡周边未开发地块以及长水路以南的广阔腹地。

　　关于新片区的规划，可参看此文（《姚家荡新规划惊鸿一瞥 大量住宅规划曝光 未来社区长这样！》）

　　从规划来看，姚家荡新片区规划范围5.63 平方公里（深化阶段根据需要扩展为7.3平方公里），定位于生态宜居、功能复合、具有现代江南水乡特色副中心核心，规划形成“一水脉两轴三点五星”的规划结构。

　　其中以姚家荡往南延伸形成的船桨公园将是这个新片区开发的核心。至此新片区的规划和构思都已经清晰了。

　　而多条道路的开通或修建，也为这个板块的开发提供了基础。槜李路打通，新片区南部将和国商区的金融板块形成联系，并将继续往西和西南板块打通，在未来可成为勾连城市南部的交通干道。再往南三环南路已经通行，且途径路段为快速路。纵向上，创新路到槜李路段已投入使用，城南路将一路往南跨越南郊河，打开往南不同的死局。

肆

　　嘉兴城市板块规划和开发做的最好的是南湖新区，也因此南湖新区是嘉兴房价最高的板块。

　　城南房价能比肩南湖新区，多少还是有点虚的。南湖新区有着高度集中的行政资源，景观资源的排布也更为合理，南湖区CBD也基本上快完成，唯一的败笔可能是中港城这个大烂逼（目前由万达广场代替综合商业功能）。

　　南湖新区是从一张白纸经历十多年的建设才成型，其间花费的人力物力无数，这是其优势。城南能否真正比肩南湖新区，还看姚家荡新片区给不给力。

　　目前几个新区中，国商土地最多、细分板块也多，在开发的可形成金融板块、万达板块、高铁板块三大势力。其中高铁板块持有高铁新城开发这一利器，集合天时地利。科技城南北两翼南翼优于北翼，但目前没有大手笔规划出炉，次一级。秀湖板块规划合理，但已经到了开发尾声，忽略不计。

　　姚家荡新片区能否在一众新区中脱颖而出，光靠宜居定位似乎尤嫌不足。关键在于能否吸引一批优质的公共配套、城市配套。尤其在教育资源、文体资源方面，经开显然还需加把力。

　　蓝图已掀，未来已在路上。