从北京300亿疯狂土拍，预见嘉兴的未来

11月26日，北京土地出让创下历史单日成交纪录：316.46亿元！

这是许许多多关于这张土拍报道的第一句话，之后可能还会跟上“疯狂”、“可怕”、“热度未减”等词汇。

那么，这些词汇是否恰当，这场被大幅报道的土拍，究竟是什么样的呢？

这场载入史册的北京土拍

北京市11月26日集中出让13宗经营性用地，包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地，住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

最终，挂牌出让的13宗宅地中，有一宗共有产权住房用地，其余12宗地块全部成交，成交总金额达到316.46亿元，总溢价率约16.67%。

关于这场土拍，有这么几点需要注意：

1. 总价高是因为土地多

316.46亿元，北京单日土拍成交金额之最，其背后的原因是出让土地多，而并不是出让土地的单价高。事实上，2.36万元每平的楼面价，在北京几次大型土拍中，只能排在中上（进入2017年以来，所有大型土拍中，这次的平均楼面价最低）。

2. 总体溢价率并不出众

总溢价率16.7%，在北京的几次大型土拍中，属于中下游。我们可以看一下北京历史单月土地成交排行榜，可以看到，在进入2017年第四季度后，成交土地溢价率直线下滑，那是正是北京的土地市场急速走冷的时期。

这次的土拍，16.7%的总溢价率，略好于今年1月的北京大型土拍，与土地市场高热时，仍旧相距甚远。

3. 宅地冰火两重天

4宗地块超过45轮竞价竞争激烈，位于丰台区的2宗宅地以及位于大兴区的2宗宅地，受到了房企的青睐，竞价纷纷超过45轮，其中大兴采育0128地块溢价率达到了49.3%，需2%自持。其余三宗地块，溢价率也突破25%；

而有5宗宅地近乎无人问津，位于昌平（2宗）、房山、顺义、延庆的宅地，虽没有最终流拍，但问津的开发商并不多，均以底价成交。

4. 央企、国企大面积拿地

今日成交的12宗土地竞得者包括中铁置业、北京住总、北京城建、中建一局、中铁诺德、首开+金地、绿城、富力+中交、华发等企业，其中，竞争激烈的几宗均被国企获得。

这在其他城市也开始如此，越来越多的央企、国企开始参与到土地竞争中，收割土地市场的高性价比土地。

5. 龙头房企不见踪影

全国TOP10房企中，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与丰台区白盆窑地块、万科参与昌平北七家地块，最终颗粒无收，而更多中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。

大房企开始谨慎拿地。

这场土拍现状的背后

每一次大型土拍，都是对市场预期的一次集中反馈。北京城的这次土拍，对于全国的楼市，更有借鉴意义。

1. 土地市场在明年可能回暖

从溢价率指标来看，本次北京土拍的溢价率，相较一年内的两场大型土拍，有所回暖，有开发商愿意用相对高于政府底价的价格拿地，这证明有部分开发商，认为2019年的楼市环境会比现在友善，把土地布局在2019年，认为有利益可寻。

而北京的态度，可能影响到全国，这对于土地市场是一个好现象。

2. 开发商的意见发生分歧

大型开发商，这一次均没有摘得宅地，不是他们没有这个实力，而是他们在风险评估中，显得更为谨慎。

万科高喊“活下去”，转型“城市服务商”；恒大集团发展模式由“规模型”向“规模+效益型”转变，更加注重增长效益和质量；碧桂园取消全面布局战略……

这些大型房企谨慎的背后，是其已经拥有了可以活下去的土地储备。就数据看，今年前10月，恒大、融创拿地面积为2164万平方米、1103万平方米，虽然远远低于自己的2017年，但相对小型房企，他们显然更有优势。万科在嘉兴，更是顶着凌冽的寒风，于下半年分别在国商区和科技城拿地。

而对于小型开发商，手头没有土地储备，又不具备转型其他产业的实力和机遇，使得他们只能冒着风险，在相对地价较低的时候拿地，赌一把。但即使是下定决心赌一把，自身实力的欠缺，也使得他们无法摘得地段优秀的宅地，只能在城市边缘游走，前景艰难。

3. 优质地块竞争力仍旧很强

北京11月26日的土拍中，对于区位较好、容积率较低的优质商品住宅项目，房企依然保持了较高的关注度，竞争较为激烈。这与市场上楼盘的去化情况一致，地段出色的楼盘，在销售阶段相对去化容易，更受到市场的热捧。

4. 资源整合正在悄无声息的发生

更深层的，是目前土地市场，乃至整个楼市，正在进行资源的整合。仔细观察目前的楼市，我们可能看到，现在是“大鱼吃小鱼”的时代，大型的开发商和央企、国企不断蚕食着小型房企的生存空间。

再者，今年上半年的一纸文件，全国有房地产从业资格的央企缩减到只有18家，国家队内部的资源整合也在加速运作。

最终，我们很可能见到市场上，掌握话语权的是数的过来的几家房企、央企。这样的情况下，上层想要发布什么大政策，就变得简单很多。这一类的大政策，可以类似现房销售、出台房产税、改变贷款利率等……

嘉兴城也马上土拍了

嘉兴城区12月14日也将迎来3宗宅地的土拍，相关地块信息可以看之前的文章：http://www.0573fang.com/news/2018/11/39548.shtml

那天开车绕了嘉兴城一圈，发现嘉兴城与大城市最大的区别，就是城域空间太小了，从城市一侧到另一侧也不用1个小时的时间，所以，相对来说，板块的差异没有大城市这样明显。这一点也体现在地价上。城东、城西、城南、城北，地价能差个3000元每平，已经顶天了。等高架建起，就更加了。

在板块价值影响没有这么剧烈的情况下，嘉兴城本次的土地情况，可以说是开发商对未来预期的直观表现了。从北京的土拍情况来看，应该是有所好转的。

另外，和一些开发商的聊天中，我们也认为，这次的土拍，可能能见到一些老朋友了。

经历过大涨和回落后，整个市场，正在趋于稳定。