今年市本级首宗流拍宅地诞生 说好的高歌猛进怎么就乱了队形

　　今天很意外地，一宗王店的宅地早早结束了自己的拍卖进程，结果显示为流拍。

　　嘉兴上一次出现宅地流拍还要追溯到去年9月出让的油车港和王江泾用地。

　　彼时楼市环境由暖入寒，市场上弥漫着悲观情绪，同月出让的两宗秀湖宅地居然沦落到需要自己人托底的地步，可见土地市场的寒冷。

　　不过在随后近一年的时间里，土地市场逐步止寒，并在2019年初，随着香港兴业南湖新区宅地的熔断，为土地市场的复苏打下伏笔。今年上半年尽管市本级出让的住宅用地并不多，但先后涌现了多个区域地王和熔断地王，可以说声势已经完全恢复到全盛时期。

　　偏偏在这个当口来了一块流拍的，画面顿时变得不和谐起来。

　　还是先来看看这块地。

　　嘉土秀洲[2019]第8号地块位置：王店镇，花园路东侧、常华路北侧。出让面积76333㎡，为商住用地（以计入容积率的建筑面积计算，其中商业建筑面积不大于5%），规划容积率1.5-1.8。

　　该地块具体位于花园路，梅里小学北侧，地块较为方正，南北两侧均有天然河流流经，自然条件比较好。地块与梅里小学隔河相望，靠近学校但来自学校的干扰会得到大幅的削弱。根据出让条件，该地块地上总建面可达13.7万方。属于中等偏上的规模。

　　从地块自身条件上来说并不差，加上王店也有自己的特色产业，人口的进入方面还算可以。

　　这块地之所以会意外流拍，可能还是起始楼面价定的太高。不过3583元/㎡的起始楼面价真的很高吗？我们对比下中洲在2018年2月时候拿到的相邻地块（即现在的碧桂园中洲花溪源著），成交楼面价达到了4514元/㎡。

　　两者楼面价差幅达到了近1000元/㎡。照理说，这块地楼面价既不高，还有空间，但偏偏很现实地流拍了。

　　这就不得不回过来看看目前的乡镇住宅市场。

　　今年以来，嘉兴楼市适逢楼市阳春，那是确实无疑的。不过隐含在这盛景下的乡镇市场，可能是另一番景象。楼市的火热并没有过多的福泽周边的乡镇。

　　上半年乡镇项目预售证出证量少，在每周的成交榜单上几乎也见不到它们的身影。而乡镇上的一些项目，显然远没有市区来得这么畅销。

　　以同样位于王店且一隅之隔的碧桂园花溪源著来说，其最近一张预售证的备案价格是8700元/㎡。这个价格和市区相比显然是不高的，但即便是这样的价格，在市场上的反响也相对一般。其第一张和第二张预售证间隔了7个月之久，对于以高周转著称的碧桂园显然是不太合宜的。而这个备案价格，对于开发商来说也有些不上不上。

　　楼市虽然有所回暖，城郊的分化却在加剧。

　　那么，问题来了，这宗土地的流拍会影响接下来的土拍吗？

　　首先，不应过度放大单宗土地对市场的影响。流拍是事实，而且流拍本来就是土地市场招拍挂里应该正常存在的。

　　过去那种只要楼市好，不管哪里的地我都要的逻辑是存在很大的问题的。土地本身跟综合因素有关，有的地被热捧，有的地被冷落，这才是比较正常的现象。房地产开发也会有亏本的时候，拿地胆子大，能撑死，也可能会饿死。

　　显然王店镇宅地的流拍，摆明了是开发商信心不足。如果今天出让的是市区的某块地，流拍的概率基本不存在，但是城镇的宅地本身有开发的风险。乡镇的房子只能靠乡镇来消耗，你不太能指望城里的人脑子搭牢了来买乡镇的房子。

　　这就对镇的能级有要求，经济好，有产业，有人口流入，有需求，这样的镇，基本面好，会有市场。王店的能级显然还没有那么大。

　　所以从这个层面上来说，王店宅地的流拍影响有限，对8月接下来的几块宅地不会造成太大困扰。

　　不过，相对于其他同是乡镇的宅地，压力自然还是有的，一旦楼面价开高了，就有开天窗的可能。

　　另外王店宅地的流拍到底是个例还是会传染，也值得关注。8月挂牌的土地中，成分不同，很有参考意义。上半年已矣，下半年的土地市场8月是一场重要的攻坚战。我们一同关注。

　　不过这块地的流拍，还是释放了一些信号。

　　开发商拿地显然变得更谨慎了。没有像过去那样头脑一热就钻进嘉兴的市场。

　　这跟大环境也有关系。

　　5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

　　即便是海外发债也被收紧。

　　加上在7月30日的中共中央政治局会议上，明确表态不将房地产作为短期刺激经济的手段”。7月31日央行就发布了加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

　　就在这时，富力传出“暂停拿地”的传闻。

　　以现在的环境来说，那些激进拿地的，早晚要付出代价。

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